別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 香芝 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香芝 -17 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　幸助   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香芝市平野１０９９番 ②地積 　(㎡) 304   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 南3.3m市道 水道、ガス、下水 志都美 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．３ｍ 　市道 交通 施設 志都美駅北西方 960m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域であり、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後もほぼ現 状を維持するものと判断される。地価は現下の地域動向等から、緩やかな下落基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ和歌山線、近鉄大阪線・南大阪線等沿線の香芝市及び周辺市町に存する住宅地域の圏域。需要者は同 一需給圏内の居住者等が中心であり、圏外からの転入者は少ない。一般住宅のほか農地等が見られる既成住宅地域であ り、周辺地域を含め開発動向等もほぼ伺えず、相対的な選好度に優位性等は認められないことから、需要は弱含み傾向 で推移している。需要の中心価格帯は同程度の規模の土地価格のみで１，３００～１，４００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、一般住宅のほか農地等も見られる住宅地域で、アパート等の収益物件はほぼ見受けられない 。居住の快適性を重視する自己使用目的の住宅の取引が大半となっており、賃貸市場が成熟していない住宅地域である ため、収益還元法の適用を断念した。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準 地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広陵 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 92.7] [104.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は微減、生産年齢人口は横這い傾向。 住環境、利便性等が優る地域では需要は堅調 。接近性が劣る地域、旧来からの住宅地等で は弱含みが継続。 一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域 で、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の 変動は見られない。地価は継続的な下落基調 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％