別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 香芝 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香芝 -15 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　幸助   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香芝市逢坂４丁目９７５番４ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 東6m市道 水道、下水 二上 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北６ｍ 市道 交通 施設 二上駅北東方 850m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域であり、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後もほぼ現状 を維持するものと判断される。地価水準については、概ね安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線・南大阪線、ＪＲ和歌山線等沿線の香芝市及び周辺市町に存する住宅地域の圏域。需要者は圏 内の居住者が中心であるが圏外からの転入者も見受けられる。農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域で周辺街路は一 部狭隘な箇所も見られる。ただ、最寄駅へ徒歩圏内で幹線道路にも程近く、利便性等は劣後するものではないため、需 給動向は概ね安定的に推移している。需要の中心価格帯は同程度の規模の土地価格のみで１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域で、アパート等の収益物件はほぼ見受けられない。 居住の快適性を重視する自己使用目的の住宅の取引が大半となっており、賃貸市場が成熟していない住宅地域であるた め、収益還元法の適用を断念した。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地 からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　王寺 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [ 97.0] [102.0] 100 68,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は微減、生産年齢人口は横這い傾向。 住環境、利便性等が優る地域では需要は堅調 。接近性が劣る地域、旧来からの住宅地等で は弱含みが継続。 農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域で 価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動 は見られない。需給は概ね均衡しており地価 は安定的に推移。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％