鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

香芝 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香芝Ａ -102	香芝市		建付地	（　）	長方形	南東6m町道、中間画地		１中専高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (50,150)
b	香芝Ｅ -206	香芝市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北西12m、二方路		１中専高度地区最高15m (60,150)
c	香芝Ｇ -161	香芝市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (50,150)
d	香芝Ａ -101	香芝市		建付地	（　）	長方形	西17m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (60,200)
e	香芝Ｉ -2	香芝市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.3m市道、北西5.3m、角地		１中専高度地区15m 宅造工事規制区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,000	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	122,074	100 [ 84.1]	145,153	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 112,986	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	109,438	100 [ 77.6]	141,028		142,000
c	(　 ) 154,623	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	151,470	100 [ 102.0]	148,500		150,000
d	(　 ) 102,525	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	126,774	100 [ 85.7]	147,928		149,000
e	(　 ) 107,207	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	116,228	100 [ 80.0]	145,285		147,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 146,000 円／㎡]

香芝 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,702,572	576,325	3,126,247	2,158,200	968,047	（　0.9741） 942,975	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	20,063,298 円　　　　（　 72,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

香芝 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.00	Ｓ2	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区最高15m 宅造工事規制区域	50 ％	150 ％	150 ％	276 ㎡	14.3 m x 19.2 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階共同住宅（平均専有面積約６２．５㎡、３ＬＤＫ）と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	125.00	100.0	125.00	1,230	153,750	2.0	307,500
							1.0	153,750
2～ 2	住宅	125.00	100.0	125.00	1,255	156,875	2.0	313,750
							1.0	156,875
～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		310,625		621,250
								310,625

⑨年額支払賃料	310,625 円　×　12ヶ月　＝　 3,727,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,727,500 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 329,303 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,638,197 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	621,250 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,697 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 310,625 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 58,678 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,702,572 円　　　　（　 13,415 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ香芝Ａ（賃）　　　　-101	1,297 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,272	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,279 円/㎡　月額支払賃料（　 1,255 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ香芝Ｅ（賃）　　　　-4	1,248 ( 1,205)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,314
c	Ｓ広陵Ｌ（賃）　　　　-202	936 ( 927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,194

香芝 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,100 円	32,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	119,025 円	3,967,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,900 円	32,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	32,700 円	32,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,700 円	32,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 576,325 円　（　　　　　　 2,088 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,700,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,158,200 円（　　　　　 7,820 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,702,572 円
②総費用	576,325 円
③純収益　①－②	3,126,247 円
④建物等に帰属する純収益	2,158,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	968,047 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	942,975 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,417 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,063,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
香芝 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

香芝 -13

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　谷　正直

TEL.

鑑定評価額

40,300,000 円

１㎡当たりの価格

146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	香芝市真美ヶ丘１丁目１１番６｢真美ヶ丘１－１１－１１｣				②地積　(㎡)	276 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (50,150) （その他）高度地区最高15m 宅地工事規制区域
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北東5.1m市道	水道、ガス、下水	五位堂 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　５．
１ｍ　市道

交通

施設

五位堂駅北方

1.1km

法令

規制

１中専
(50,150)
高度地区最高15m
宅地工事規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

中規模程度の一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、住宅価格に影響する地域要因の変化は見られない
。今後も現状を維持していくものと判断される。地価水準は底固く推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 146,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一受給圏の範囲は近鉄大阪線、南大阪線等沿線の香芝市内及び周辺市町に存する区画整然とした住宅地域の圏域。需
要者は香芝市内の居住者が中心であるが、圏外からの転入者も認められる。近鉄五位堂駅を最寄駅とする中規模一般住
宅地域であるが、周辺には商業施設や公共施設等も比較的充実している。居住環境、利便性ともに良好で、需要は堅調
に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は同規模程度で、４，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既存の市街地であり、一戸建て住宅が中心の住宅地域であるが、若干の低層賃貸住宅も垣間見られる。従って、収益価
格は低層共同住宅を想定して試算を行った。収益価格は比準価格より低位に求められたが、当該地域では自己使用住宅
が支配的であり、元本に見合った賃料相場が形成されていない事が原因であろう。以上から本件では、市場価格を反映
した比準価格を採用し、収益価格は参照に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　香芝 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 121,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 83.5]

[101.0]
100

146,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    144,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大阪のベッドタウンとして、人口も増加し住
宅団地も需要が高い。駅均衡の住宅地は地価
上昇は上昇している。

五位堂駅への徒歩圏の住宅地域。周囲には商
業施設や公共施設もあり、住宅の需要は高い
。しかし、既存住宅地で取引件数は少ない。

個別的要因についての特段の変動は認められ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

香芝 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香芝Ｌ -5	香芝市		建付地	（　）	不整形	南西4m道路、北東1.7m、二方路		１住居高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (60,160)
b	香芝Ｇ -161	香芝市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (50,150)
c	香芝Ｃ -102	香芝市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m (50,150)
d	香芝Ａ -104	香芝市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、南8.6m、角地		１中専高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (60,150)
e	香芝Ｇ -156	香芝市		更地	（　）	ほぼ台形	東6.5m市道、北4m、角地		商業高度地区最高31m (100,390)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,652	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	131,469	100 [ 90.5]	145,270	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 154,623	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	151,020	100 [ 102.8]	146,907		148,000
c	(　 ) 147,846	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	146,397	100 [ 104.8]	139,692		141,000
d	(　 ) 145,366	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	138,516	100 [ 95.1]	145,653		147,000
e	(　 ) 145,686	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	150,192	100 [ 103.9]	144,554		146,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 +4.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 +6.4	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 146,000 円／㎡]

香芝 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,576,383	557,320	3,019,063	2,031,370	987,693	（　0.9741） 962,112	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	20,470,468 円　　　　（　 74,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

香芝 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.00	Ｓ2	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区最高15m 宅地工事規制区域	50 ％	150 ％	150 ％	276 ㎡	14.3 m x 19.2 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積６０～６５㎡前後の３ＬＤＫ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	125.00	100.0	125.00	1,218	152,250	2.0	304,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		304,500		609,000
								0

⑨年額支払賃料	304,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,654,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,654,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 323,202 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,570,798 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	609,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,576,383 円　　　　（　 12,958 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ香芝Ｅ（賃）　　　　-1	1,297 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,259	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,220 円/㎡　月額支払賃料（　 1,218 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ香芝Ｅ（賃）　　　　-101	1,185 ( 1,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,185
c	Ｓ香芝Ｇ（賃）　　　　-155	1,335 ( 1,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,214

香芝 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,900 円	31,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	116,820 円	3,894,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 219,100 円	31,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 557,320 円　（　　　　　　 2,019 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,300,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 45 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,031,370 円（　　　　　 7,360 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,576,383 円
②総費用	557,320 円
③純収益　①－②	3,019,063 円
④建物等に帰属する純収益	2,031,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	987,693 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	962,112 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,470,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,200 円／㎡）