別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 香芝 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香芝 -7 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　正直   TEL.

鑑定評価額 9,560,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香芝市穴虫３１３１番４７ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 国定公(普通) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北4m市道 水道、ガス 関屋 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４ｍ、 市道 交通 施設 関屋駅南西方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) 国定公(普通) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅の丘陵地に存する住宅地域であり、今後とも地域要因に特段の変更はなく現状が維持されるもの と判断される。生活利便性が不良で需要は低迷し、地価下落は続いている。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線、南大阪線及びＪＲ和歌山線の沿線で香芝市が中心となる圏域である。需要者は香芝市内の居 住者が大半を占める。駅まで徒歩圏域での交通条件であるが、宅地開発後３５年以上を経過した坂の多い住宅地であり 、生活利便性は不良である。周辺土地需要は弱含みで推移し、地価下落は依然続いている。土地価格は標準的画地規模 で約８００万円～１１００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域を中心に周辺の類似性の高い事例から試算されており規範性、市場動向性は高い。近隣地域は駅 まで徒歩圏域にあるものの、戸建住宅を主体とした住宅地域であり、周辺に収益物件は見受けられず、収益還元法の適 用は断念した。当該地域では、自己使用目的の戸建住宅市況を中心として価格が形成されるのが一般的であり、規範性 の高い比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡も考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香芝 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,400 円／㎡ [100.1] 100 100 [101.0] 100 [153.6] [100.0] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増傾向にあり、下田や五位堂付近で は不動産需要は高いが、関谷等の郊外地では 生活利便性が不良であり不動産の需要は弱い 。 中規模一般住宅が多い、丘陵地の住宅地であ る。坂、傾斜地などの自然条件がやや需要を 低下させている。 特段すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％