別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 生駒 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 5-5 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.

鑑定評価額 287,000,000 円  １㎡当たりの価格 328,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 260,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市北新町２０１８番外 ｢北新町１１－３｣ ②地積 　(㎡) 874   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区最高20m 高度利用地区 (100,300) 台形 1.5:1 銀行 Ｓ3F1B 店舗ビル、共同住宅 が建ち並ぶ駅に近い 商業地域 南15m市道、背面道 水道、ガス、下水 生駒 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       880 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駐車場整備地区 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 生駒駅北方 230m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区最高20m 高度利用地区 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地再開発により整備された駅近接商業地である。マンション立地も可能な用途多様性を有し、社会経済活動 も正常化しつつあることから、需要は堅調に推移している。今後も地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    340,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    239,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 生駒市、奈良市内にあって、近鉄奈良線駅周辺商業地域を同一需給圏と把握した。生駒市は大阪のベッドタウンとして 発展し、生駒駅周辺は当市の玄関口として最も商業集積度が高い繁華な商業ゾーンを形成している。主な需要者は全国 展開する物販・飲食業者、地元商業事業者の他、マンション事業者等が想定される。近隣は取引自体が稀少であり、画 地規模が様々であるため、取引の中心価格帯は把握し難いが、地価水準は坪１１０万円程度と考察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近鉄奈良線駅・ＪＲ関西本線駅勢圏の取引を基に試算され、市場実態を適正に反映する実証的で説得力を 有する価格である。収益価格は、店舗・事務所ビルを想定して試算したが、近隣周辺に類似性の高い店舗の賃貸事例が 少なく広域に収集・採用したため、各種要因比較が困難であり、収益価格の相対的規範性はやや劣る。よって、比準価 格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    319,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [ 99.2] [100.0] 100 328,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    323,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は居住用需要は堅調、商業用需要は限定 的であるが、社会経済活動の正常化に伴い、 駅前商業・路線商業・一般商業とも差はある が活性化した。 生駒駅北側再開発内のマンション需要も見込 まれる商業地。抑制的社会経済活動は正常化 に向かっており、店舗・事務所需要は回復傾 向にある。 台形状の二方路地であり、商業地として特段 の優位性・劣位性は認められない。特筆すべ き個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.5 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％