鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

生駒 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ａ -117	生駒市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12.3m市道、北17m、西16.8m、南4m、四方路		近商高度地区最高15m 地区計画等 (90,200)
b	生駒Ｌ -102	生駒市		更地	（　）	不整形	南9.5m国道、中間画地		近商高度地区最高20m (90,200)
c	生駒Ｌ -5	生駒市		更地	（　）	ほぼ整形	東10m国道、南3m、角地		１住居高度地区最高15m (60,200)
d	生駒Ｅ -5	生駒市		更地	（　）	不整形	西16.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m 地区計画等 (60,200)
e	生駒Ｌ -3	生駒市		更地	（　）	不整形	北東5m国道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,487	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	109,812	100 [ 127.5]	86,127	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	87,800
b	(　 ) 103,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,400	100 [ 112.1]	92,239		94,100
c	(　 ) 70,262	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.7]	97,613	100 [ 112.6]	86,690		88,400
d	(　 ) 91,700	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 88.4]	105,082	100 [ 108.4]	96,939		98,900
e	(　 ) 83,112	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,694	100 [ 104.2]	80,321		81,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,200 円／㎡]

生駒 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,297,650	2,664,823	10,632,827	10,084,200	548,627	（　0.9498） 521,086	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	11,327,957 円　　　　（　 22,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

生駒 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	215.00	Ｓ4	860.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高15m 地区計画等	100 ％	200 ％	200 ％	495 ㎡	17.3 m x 28.7 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、２～４Ｆ居室（各階３ＬＤＫ×３戸）

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

周辺地域の状況を総合的に判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	215.00	75.0	161.25	2,069	333,626	5.0	1,668,130
							3.0	1,000,878
2～ 4	住宅	215.00	90.0	193.50	1,394	269,739	3.0	809,217
							0.0	0
～

～

～

計		860.00	86.3	741.75		1,142,843		4,095,781
								1,000,878

⑨年額支払賃料	1,142,843 円　×　12ヶ月　＝　 13,714,116 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 741.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,714,116 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,183,092 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,071,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,095,781 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,558 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,000,878 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 189,068 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,297,650 円　　　　（　 26,864 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ生駒Ｊ（賃）　　　　-2	1,309 ( 1,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,309	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,397 円/㎡　月額支払賃料（　 1,394 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ生駒Ｌ（賃）　　　　-107	1,513 ( 1,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,533
c	Ｓ生駒Ｃ（賃）　　　　-102	1,434 ( 1,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,406

生駒 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	588,000 円	147,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	427,623 円	14,254,116　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,249,500 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,664,823 円　（　　　　　　 5,383 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 860.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,084,200 円（　　　　　 20,372 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,297,650 円
②総費用	2,664,823 円
③純収益　①－②	10,632,827 円
④建物等に帰属する純収益	10,084,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	548,627 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	521,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,053 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,327,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
生駒 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

生駒 5-3

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　河南　直

TEL.

鑑定評価額

44,600,000 円

１㎡当たりの価格

90,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	生駒市鹿ノ台西１丁目１番８				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区最高15m 地区計画等 (100,200)
	1:1.5	診療所Ｗ1	中小規模の店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	北東16m市道、背面道	水道、ガス、下水	学研奈良登美ヶ丘 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

学研奈良登美ヶ丘駅北
方
1.3km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区最高15m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

開発から経年した住宅団地内に中小規模店舗が建ち並ぶ近隣商業地域である。今後も同様の地域性を維持すると
予測。利用者は団地内住民が主であり、商圏が狭い等の要因から引き合いは弱く、地価水準は下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は生駒市及び周辺市町に存する中小規模店舗主体の近隣商業地域及び路線商業地域である。需要者の中心は
中小規模の店舗や事務所等を営む個人事業者、小規模法人等であり、圏外からの転入は少ない。近隣地域は商圏が狭く
広がりも欠くことから、新規出店需要は弱く、繁華性にも劣ることから商業地としての需要は限定的である。当該地域
での土地取引はほとんど見られず、価格水準の把握は難しいが、概ね９万円／㎡程度と推察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域の特性を踏まえて比準価格と収益価格の試算を行った。収益価格は対象地上に店舗付共同住宅
の建築を想定し試算したが、地域要因より土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、低位となった。よって、
取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地の価格との検討を踏
まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 158,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[183.6]

[102.0]
100

90,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

マンション用地への転換など、用途の多様性
が認められる商業地需要は上昇傾向。一方で
、商圏が限定される郊外商業地需要は低調で
ある。

住宅団地内の幹線道路沿いに位置するも、利
用者は団地内住民が主であり、用途も医院や
学習塾等限定的であることから、需要は低迷
している。

二方路地であり、商業地としてやや利点が認
められる。個別的要因に特段の変動は見られ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

生駒 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｆ -6	奈良市		更地	（　）	不整形	北西7.8m市道、南東3.8m、角地		近商高度地区最高20m (90,200)
b	生駒Ａ -117	生駒市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12.3m市道、北17m、西16.8m、南4m、四方路		近商高度地区最高15m 地区計画等 (90,200)
c	奈良Ａ -114	奈良市		更地	（　）	長方形	南西23.7m市道、中間画地		１低専 (40,60)
d	平群Ｂ -1	生駒郡平群町		更地	（　）	長方形	南西17m町道、中間画地		近商高度地区最高15m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,568	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 73.5]	80,003	100 [ 92.1]	86,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	88,600
b	(　 ) 113,487	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	108,839	100 [ 122.4]	88,921		90,700
c	(　 ) 93,349	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	91,355	100 [ 101.3]	90,183		92,000
d	(　 ) 49,487	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	46,604	100 [ 55.2]	84,428		86,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,200 円／㎡]

生駒 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,668,760	2,515,306	10,153,454	9,535,400	618,054	（　0.9498） 587,028	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,761,478 円　　　　（　 25,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

生駒 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	215.00	Ｓ4	860.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高15m 地区計画等	100 ％	200 ％	200 ％	495 ㎡	17.3 m x 28.7 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造４階建店舗兼共同住宅　１階店舗、２～４階居室（各階３戸、平均７０㎡／戸）

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

類似不動産の標準的な有効率より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	215.00	75.0	161.25	1,830	295,088	5.0	1,475,440
							3.0	885,264
2～ 2	住宅	215.00	90.0	193.50	1,280	247,680	2.0	495,360
							3.0	743,040
3～ 3	住宅	215.00	90.0	193.50	1,300	251,550	2.0	503,100
							3.0	754,650
4～ 4	住宅	215.00	90.0	193.50	1,320	255,420	2.0	510,840
							3.0	766,260
～

計		860.00	86.3	741.75		1,049,738		2,984,740
								3,149,214

⑨年額支払賃料	1,049,738 円　×　12ヶ月　＝　 12,596,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 741.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,596,856 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,090,359 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,046,497 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,984,740 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,370 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,149,214 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 594,893 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,668,760 円　　　　（　 25,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ生駒Ｂ（賃）　　　　-4	1,963 ( 1,911)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [ 98.0]	1,484	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,348 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ生駒Ｅ（賃）　　　　-2	1,412 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,345
c	Ｓ生駒Ｌ（賃）　　　　-101	1,304 ( 1,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,304

生駒 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	556,000 円	139,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	394,106 円	13,136,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,181,500 円	139,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,515,306 円　（　　　　　　 5,081 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 860.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,535,400 円（　　　　　 19,263 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,668,760 円
②総費用	2,515,306 円
③純収益　①－②	10,153,454 円
④建物等に帰属する純収益	9,535,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	618,054 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	587,028 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,186 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,761,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,800 円／㎡）