鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

生駒 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ｃ -109	生駒市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東14m市道、北東4m、角地		近商高度地区最高20m (90,200)
b	生駒Ａ -117	生駒市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12.3m市道、北17m、西16.8m、南4m、四方路		近商高度地区最高15m 地区計画等 (90,200)
c	奈良Ｃ -112	奈良市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東14m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,400)
d	奈良Ｂ -36	奈良市		底地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、西8m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)
e	奈良Ｂ -105	奈良市		更地	（　）	長方形	北12.4m市道、西8m、角地		商業高度地区最高25m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 289,879	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	287,890	100 [ 104.5]	275,493	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	281,000
b	(　 ) 113,487	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	108,839	100 [ 51.2]	212,576		217,000
c	(　 ) 202,434	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	211,617	100 [ 71.5]	295,968		302,000
d	(　 ) 151,231	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	149,452	100 [ 66.1]	226,100		231,000
e	(　 ) 344,815	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	345,153	100 [ 134.9]	255,858		261,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -37.5
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.5
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +39.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 267,000 円／㎡]

生駒 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,135,760	8,894,161	34,241,599	28,771,200	5,470,399	（　0.9267） 5,069,419	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	107,859,979 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

生駒 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	370.00	ＲＣ6	2,220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	596 ㎡	19.0 m x 31.4 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所を想定。

⑦有効率　 85.8 ％
の理由

６階建店舗兼事務所としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	370.00	90.0	333.00	2,380	792,540	6.0	4,755,240
							3.0	2,377,620
2～ 6	事務所	370.00	85.0	314.50	1,873	589,059	5.0	2,945,295
							2.0	1,178,118
～

～

～

計		2,220.00	85.8	1,905.50		3,737,835		19,481,715
								8,268,210

⑨年額支払賃料	3,737,835 円　×　12ヶ月　＝　 44,854,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,905.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,854,020 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,746,788 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,395,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,481,715 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 178,647 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,268,210 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,561,881 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,135,760 円　　　　（　 72,375 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｚ奈良Ｊ（賃）　　　　-302	2,519 ( 2,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [117.0]	100 [115.0]	2,080	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,945 円/㎡　月額支払賃料（　 1,873 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｚ生駒Ｋ（賃）　　　　-202	2,394 ( 2,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [114.3]	100 [100.0]	1,821
c	Ｓ生駒Ｊ（賃）　　　　-3	2,347 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	1,935

生駒 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,728,000 円	432,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,354,261 円	45,142,020　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,275,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,672,000 円	432,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	432,000 円	432,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	432,000 円	432,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,894,161 円　（　　　　　　 14,923 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	432,000,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 2,220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,771,200 円（　　　　　 48,274 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,135,760 円
②総費用	8,894,161 円
③純収益　①－②	34,241,599 円
④建物等に帰属する純収益	28,771,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,470,399 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,069,419 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,506 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,859,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
生駒 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

生駒 5-2

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　藤村　光世

TEL.

鑑定評価額

155,000,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	生駒市東生駒１丁目７７番２				②地積　(㎡)	596 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高31m 地区計画等 (100,400)
	1:1.5	医院ＲＣ3	医院とマンション等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東16m市道、背面道	水道、ガス、下水	東生駒 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

東生駒駅南東方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は、最寄駅に近い幹線道路沿いの商業地域で、今後も現況が継続するものと予測する。新型コロナ禍
の影響はほぼなく、奈良市・生駒市の商業地の大半の地価は、横ばい乃至若干の上昇傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

６階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 269,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 181,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、生駒市、奈良市の最寄駅に概ね近い商業地域の圏域。需要者は奈良県内の事業者や不動産ディベロッ
パー等が考えられる。土地利用の可能性は高いが、実際の物件供給はほとんどなく、新型コロナ禍の影響等は顕在して
おらず、需要はやや改善しており、地価も上昇傾向にあるものと判断される。中心となる価格帯は、商業地であること
から個別的要因が多く、把握が困難であるが、土地は㎡当たり２６万円前後程度と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は商業地域であるので、上記のように比準価格と収益価格を試算した。収益価格については最有効使用の建
物の想定、純収益の算定過程など想定要素が多いため、やや説得力に欠ける。比準価格は、広域ではあるが、信頼性の
高い商業地の類似地域内の事例から試算されており、妥当なものと判断される。したがって、比準価格を標準とし、収
益価格をも考量して、さらに代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 319,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[128.2]

[102.0]
100

259,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    257,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　新型コロナ禍が長引き物価が高騰し、個人
消費等が伸び悩む中、不動産市況の動きは概
ね安定的であるが、円安等により先行きはや
や不透明である。

　背後の住宅地の需要は堅調であり、生駒市
・奈良市の商業地の需要は復活しつつあり、
地価はやや上昇傾向に転じたものと考える。

　二方路という若干の優位性のほかに個別的
要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

生駒 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ｃ -109	生駒市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東14m市道、北東4m、角地		近商高度地区最高20m (90,200)
b	Ｚ奈良Ｄ -204	奈良市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,360)
c	奈良Ｂ -36	奈良市		底地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、西8m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)
d	奈良Ａ -16	奈良市		更地	（　）	不整形	北5.3m市道、中間画地		近商高度地区最高20m (90,200)
e	橿原Ｆ -6	橿原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.2m市道、北1.6m、二方路		商業高度地区最高31m (100,312)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 289,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	284,195	100 [ 100.0]	284,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	290,000
b	(　 ) 216,722	100 [ 100.0]	[ 120.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	261,367	100 [ 105.7]	247,272		252,000
c	(　 ) 151,231	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	149,452	100 [ 61.7]	242,224		247,000
d	(　 ) 127,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	158,358	100 [ 56.4]	280,777		286,000
e	(　 ) 302,037	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	300,841	100 [ 79.9]	376,522		384,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -34.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 269,000 円／㎡]

生駒 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なことから、原価法は不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,519,309	8,757,990	33,761,319	28,305,000	5,456,319	（　0.9267） 5,056,371	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	107,582,362 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

生駒 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	370.00	ＲＣ6	2,220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	596 ㎡	19.0 m x 31.4 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗は部分貸し、２～６階は事務所各階５室、平均専有面積約６３㎡、駐車場３台。

⑦有効率　 85.8 ％
の理由

周辺の標準的な有効率を参考に決定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	370.00	90.0	333.00	2,220	739,260	6.0	4,435,560
							3.0	2,217,780
2～ 6	事務所	370.00	85.0	314.50	1,842	579,309	3.0	1,737,927
							3.0	1,737,927
～

～

～

計		2,220.00	85.8	1,905.50		3,635,805		13,125,195
								10,907,415

⑨年額支払賃料	3,635,805 円　×　12ヶ月　＝　 43,629,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,905.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,629,660 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,651,142 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,338,518 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,125,195 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,358 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,907,415 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,060,433 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,519,309 円　　　　（　 71,341 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｍ（賃）　　　　-4	2,219 ( 2,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,730	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,941 円/㎡　月額支払賃料（　 1,842 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｚ奈良Ｊ（賃）　　　　-4	2,881 ( 2,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [141.0]	100 [100.0]	2,151
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

生駒 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,700,000 円	425,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,319,690 円	43,989,660　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,275,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,612,500 円	425,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,757,990 円　（　　　　　　 14,695 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	425,000,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 2,220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,305,000 円（　　　　　 47,492 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,519,309 円
②総費用	8,757,990 円
③純収益　①－②	33,761,319 円
④建物等に帰属する純収益	28,305,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,456,319 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,056,371 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,484 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,582,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）