別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 生駒 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -29 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　三和　浩   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 89,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市辻町２２０番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 東生駒 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北西、４． ２ｍ市道 交通 施設 東生駒駅北西方 670m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が多い駅徒歩圏の住宅地域として熟成しており、地域要因に特段変動はなく、今後も現状を 維持しながら推移していくものと予測する。需要は堅調であり、地価は安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線及び生駒線並びにけいはんな線沿線に形成される住宅地域のうち、生駒市を中心とする圏域で ある。需要者は地元在住の一次取得者層等が主な需要者であるが、圏外からの流入もみられる。最寄駅から徒歩圏内の 熟成した住宅地域であり、地価は概ね堅調に推移している。需要の中心価格帯は土地５０坪程度で１５００万円前後で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の一般住宅が多い住宅地域で、周辺にはアパート等の収益物件はほぼ皆無であるために十分な賃貸 市場が形成されておらず、収益価格は試算しない。不動産売買においては、自己使用目的の取引が一般的と認められ、 居住快適性が重視される地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [117.3] [100.0] 100 89,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地において、コロナ禍による影響は顕在 化していないが、利便性、住環境の優劣によ り地価の二極化傾向が続いている。 前面道路の幅員や最寄駅までの距離、住環境 等に関して問題はなく、中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ熟成した住宅地域として需要は安 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％