別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 生駒 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -27 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 8,250,000 円  １㎡当たりの価格 80,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市俵口町９９８番１４ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） １５ｍ斜線高度 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 生駒 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位北、　４ ｍ市道 交通 施設 生駒駅北西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) １５ｍ斜線高度 ⑤地域要因の将 　来予測 　小規模一般住宅地域として熟成しており、今後とも現状の閑静な住環境を維持していくものと予測する。対象 標準地は新型コロナ禍の影響はほとんどなく、地価水準は横這い傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、近鉄奈良線生駒駅より北部に位置する周辺住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者を中心として大 阪方面からの転入者と考える。近隣地域は最寄駅からやや距離があり、従来需要が弱かったが、新型コロナ禍の影響等 は見られず、近年は値頃感から需給共に均衡しており、住宅地の価格は横ばい傾向と判断される。土地は８００万円台 前半、中古戸建住宅は１，５００万円程度の物件が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　１住居内の戸建住宅が中心の低層住宅地域であるので、共同住宅等の賃貸用不動産はほぼ見当たらず、自用目的での 取引が中心で、経済合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は断念した。したがって、周辺類似地 域内の取引事例より試算、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額 を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.0] [103.0] 100 81,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は回復傾向にあるが、地価は、利便性 ・住環境の良好な地域は上昇又は横這い、そ れ以外は下落と二極化が継続している。 　小規模低層一般住宅地としての地域要因に 特段の変動はなく、地価は概ね横這い傾向と 判断する。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％