別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 生駒 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -25 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　津石　哲志   TEL.

鑑定評価額 6,850,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市小平尾町２２２番９外 ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） １５ｍ斜線高度 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ開発地内の住宅地 域 北5.5m市道 水道、ガス 南生駒 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 南生駒駅南西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) １５ｍ斜線高度 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、最寄駅からのアクセス面において、道路の幅員並びに系統及び 連続性に難があり、市場競争力が劣ることから地価は弱含みに推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄生駒線沿線の生駒市を中心とし、南は平群町に至る一般住宅が建ち並ぶ住宅地域の圏域である。需 要者の中心は主として生駒市南部に地縁的選考性を有する居住者で同一需給圏外からの転入はあまり見受けられない。 対象標準地の周辺は農地が広がり、土砂災害警戒区域に存し、かつ幹線道路からの街道条件にやや難があることから、 地価は弱含みに推移している。需要の中心価格帯は、対象標準地と同程度で７００万円前後であると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、農地地域に近接した低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地である。典型的な需要者は自らの居住 を目的とする個人が中心である。周辺にはアパート等の収益物件は散見されるものの、賃貸市場が形成されているとは いえない現状から収益還元法は適用しなかった。ゆえに取引事例により市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表 標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [133.0] [100.0] 100 66,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引市場では、金融緩和により住宅地 についても、取引数が増加しているものの、 利便性、住環境等の優劣により、地価は二極 化が進んでいる。 土砂災害警戒地域に位置し、道路の幅員並び に系統及び連続性があまり良くない住宅地域 でもあるため、需要は引き続き弱含みにある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％