別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 生駒 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -24 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 81,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市中菜畑２丁目１１３７番６ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｓ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m市道、背面道 水道、ガス、下水 菜畑 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    10 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 菜畑駅南方 500m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成するも、河川に近く近時の風水害の影響に注意が必要 。需要は、駅徒歩圏の戸建住宅として現在底堅いものの、路線の性格等反映し、将来的にはやや弱含みである。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね近鉄奈良線、生駒線沿線の、奈良市、生駒市の戸建住宅地域である。需要者は、同一需給圏内の居 住者の外、一部大阪府下、奈良県他市域からの転入も見られる。近鉄生駒線沿線は、終電が早く終わることで、近鉄奈 良線、けいはんな線と比較して競争力に欠ける嫌いがあるも、駅徒歩圏にあることから、需要は堅調に推移している。 需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模の土地で１，３００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、付近に一部アパート等が散見されるも、自用目的の小規模戸建住宅を中心とした既成の住宅地域である。 さらに、対象標準地は画地規模も小さく間口も狭小であり、建物等への制約が大きく賃貸用建物の建築を想定すること が困難である。よって、収益還元法は非適用とした。そして、比準価格が価格牽連性ある取引事例に基づく規範性、実 証性あるものであることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [103.0] 100 81,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口が微減、世帯数は微増傾向。近時 の戸建住宅の需要増の影響もあり、環境に優 れたけいはんな線、近鉄奈良線沿線において は、需要は強い。 当該地域は、駅接近性等の利便性に優れ需要 は概ね底堅く推移している。ただ、河川に近 いことが需給関係に及ぼす影響に注視が必要 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％