別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 生駒 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -23 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田和　聰   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 83,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市松美台４５番９０ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6.1m市道 水道、ガス、下水 生駒 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　　　北 ６．１ｍ市道 交通 施設 生駒駅北方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後ともこの住環境を維持するものと思われる。駅接 近性のやや劣る住宅地だがコロナ禍等の影響は少なく、地価水準は当面、横這い傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線、近鉄生駒線、近鉄けいはんな線等沿線の生駒市及び周辺市町の圏域。需要者は同一需給圏一 円に及ぶが大阪方面への通勤層を含む圏内の住民が多く、一次取得者が中心と思われる。地積は１８０～２００㎡程度 が多く、中心価格帯は土地のみで１，５００～１，７００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握が困 難。駅徒歩圏外の閑静な住宅地だが、コロナ禍や物価高騰等の影響は少なく需要は比較的堅調推移。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺には戸建住宅が多く見受けられ、殆どが自用の物件である。収益物件は転勤等の一時的なものに限定さ れる。また、第１種低層住居専用地域に存するなど公法上の規制が厳しく、対象標準地の規模では競争力のある賃貸建 物を想定することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。よって比準価格を標準に代表標準地との検討を踏ま え鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [125.2] [100.0] 100 83,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内有数の人口を有し人口は微減。コロナ禍 、ウクライナ侵攻による物価高騰等の不安要 素はあるものの、地価は上昇に転じつつある 。 駅徒歩圏外の閑静な住宅地で、コロナ禍や物 価高騰等の影響は少なく需要は比較的堅調。 画地規模が標準的な整形地であり、選好性・ 代替性に特段の低下は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％