別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 生駒 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -21 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　重人   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市白庭台２丁目３１００番１８９ ｢白庭台２－６－２５｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 白庭台 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．３ ｍ市道　 交通 施設 白庭台駅北西方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 住環境、生活利便性等に恵まれた戸建住宅地として熟成しつつあり、今後とも現状で推移するものと予測する。 駅徒歩圏の住宅地に対する需要は根強く取引は安定しており、地価は強含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良、生駒市域の近鉄けいはんな線沿線の戸建住宅地域。需要者の中心は、同一市内の居住者による 世帯分離等を中心とし、大阪東部周辺地域からの流入も認められる。良好な住環境に加えて、生活利便性にも優れてお り、土地取引は比較的安定している。土地は２００㎡程度で２３００万円前後。中古戸建は、２５００万円前後が取引 の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己所有の戸建住宅を中心に形成され、アパート等の収益物件は見当たらず賃貸市場が形成されていないた め、収益価格は求められなかった。よって、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採 用し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [ 82.0] [100.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は横ばいから減少傾向に転じたが、環境 良好な住宅地に対する需要は堅調で、価格は 底堅く推移している。 駅徒歩圏の住宅地域で、区画整然とした街並 みを形成しており、地価は強含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％