別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 生駒 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -20 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 96,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市真弓南１丁目４８００番１１４ ｢真弓南１－６－３１｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 自然環境保全地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 学研北生駒 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 学研北生駒駅からバス圏の環 境良好な戸建住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 学研北生駒駅南東方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,60) 自然環境保全地区 ⑤地域要因の将 　来予測 バス圏に存し利便性はやや劣るが、環境の良い戸建住宅地域。在宅勤務等働き方の多様化により環境面が再評価 され、需要はやや回復傾向で地価は横這いで推移している。今後も当面地価は横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 生駒市、奈良市内にあって近鉄けいはんな線、奈良線駅勢圏の戸建住宅地域を同一需給圏と把握した。需要者の中心は 、同一需給圏内居住で大阪都心部勤務の一次取得の給与所得者層である。近隣はバス圏に存し利便性は良好とは言い難 いが、平坦で閑静な住宅地であり、コロナ禍で環境面が再評価されていることもあって、地価は横這いに転じた。取引 の中心価格帯は、土地は標準的画地と同規模程度で１９００万円前後と考察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣の土地利用は大半が自己使用の戸建住宅地であり、転勤等に伴う一時的な賃貸が想定される程度でアパート等の収 益目的の賃貸物件は立地していない。賃貸市場が形成されていないという地域性を勘案し、収益価格は試算しなかった 。比準価格は、近鉄けいはんな線駅勢圏の複数取引を基に試算され市場性を反映する実証的で説得力のある価格である 。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [100.0] 100 96,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性良好だが人口は微減。街路地勢の劣る 住宅需要は低下し地価は二極化が進行。住宅 供給不足、働き方多様化で一部バス圏住宅地 需要がやや回復。 最寄り駅からやや遠隔に存するが、住環境は 良好な戸建住宅地域である。コロナ禍で環境 面がやや再評価されており、地価は横ばいと なった。 特筆すべき個別的要因の変動は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％