別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 生駒 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -19 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市北新町１０５１番７２ ｢北新町１８－４９｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 生駒 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 生駒駅北西方 650m 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持続と予測する。 駅徒歩圏内に存し、住環境も良好であることから、地価水準は概ね上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね生駒市中部にあって一般住宅が建ち並ぶ比較的閑静な住宅地域である。需要の中心は生駒市内または 周辺市町の居住者であり、圏外からの転入も認められる。近隣地域及びその周辺は、傾斜面が多い地勢ではあるが、比 較的良好な住環境を呈し、生駒駅徒歩圏内の希少な住宅地であり、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は対 象標準地規模で２５００万円程度と推察される。周辺の新築分譲物件は建物込総額５０００万～５５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、第１種低層住居専用地域内の戸建住宅地域であり、共同住宅等の収益用不動産は見当たら ず、経済合理的な賃貸市場が形成されていないと思われるため、収益還元法は適用しなかった。市場参加者は最終自用 目的の第一次取得者が中心であるため、類似地域内の取引事例から算出され、市場性を反映した、説得力のある比準価 格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [ 83.6] [100.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰の影響を受けながらも、住環境に 優れた住宅地域の需要は堅調であるが、地域 的に偏在する状況にあり、一部に需要の弱い 地域等も存する。 地勢にやや難があるが、駅徒歩圏内にあり、 住環境・生活利便性ともに良好であることか ら、需要は安定的に推移している。 北向きの画地であり、地域の標準的画地と比 べて、優劣に影響を与える個別的要因はない 。個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％