別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 生駒 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -16 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　三和　浩   TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市緑ヶ丘１４２５番１１ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 生駒 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    75 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 生駒駅南方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状 維持で推移するものと予測する。需給関係は概ね安定しており地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、生駒市や奈良市西部に広がる近鉄奈良線及びけいはんな線沿線に広がる住宅地域である。典型的な需要 者は、当該圏域に地縁を有する自己居住目的のサラリーマン世帯等であるが、他地域からの転入者も見られる。中規模 一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、需要は安定しており、地価は堅調に推移している。土地は７０ 坪程度で２５００万円前後が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域で、周辺にはアパート等の収益物件はほぼ皆無である ために十分な賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算しない。不動産売買においては、居住の快適性を重視した 自己使用目的の取引が一般的と認められることから、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　生駒 -12                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地において、コロナ禍による影響は顕在 化していないが、利便性、住環境の優劣によ り地価の二極化傾向が続いている。 居住環境の良好な住宅地で需要は堅調に推移 しており、地価はやや上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +1.9 ％