鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

生駒 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ａ -104	生駒市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１中専１５ｍ斜線高度 (60,200)
b	生駒Ｅ -102	生駒市		建付地	（　）	不整形	西4m私道、中間画地		１中専１５ｍ斜線高度 (60,160)
c	生駒Ｈ -109	生駒市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.3m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	生駒Ｍ -1	生駒市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、南4m、角地		１低専 (50,80)
e	生駒Ｊ -2	生駒市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,337	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	124,558	100 [ 100.0]	124,558	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 84,982	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	88,277	100 [ 61.2]	144,243		147,000
c	(　 ) 92,955	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,465	100 [ 77.8]	122,706		125,000
d	(　 ) 129,702	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.8]	129,065	100 [ 84.8]	152,199		155,000
e	(　 ) 90,312	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	89,427	100 [ 64.7]	138,218		141,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

生駒 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,389,389	610,948	2,778,441	2,313,120	465,321	（　0.9703） 451,501	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,815,239 円　　　　（　 40,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

生駒 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専１５ｍ斜線高度	60 ％	200 ％	200 ％	241 ㎡	14.9 m x 16.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階ともに専有面積約４８㎡、間取２ＤＫのファミリー向け賃貸住宅２戸（計４戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	96.00	100.0	96.00	1,411	135,456	2.0	270,912
							1.0	135,456
～

～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		270,912		541,824
								270,912

⑨年額支払賃料	270,912 円　×　12ヶ月　＝　 3,250,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,250,944 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 301,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,333,244 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	541,824 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,969 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 270,912 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 51,176 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,389,389 円　　　　（　 14,064 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ生駒Ｌ（賃）　　　　-104	1,229 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,366	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,438 円/㎡　月額支払賃料（　 1,411 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ生駒Ｅ（賃）　　　　-2	1,412 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,510
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

生駒 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,800 円	31,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	109,048 円	3,634,944　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 268,600 円	31,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 610,948 円　（　　　　　　 2,535 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,313,120 円（　　　　　 9,598 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,389,389 円
②総費用	610,948 円
③純収益　①－②	2,778,441 円
④建物等に帰属する純収益	2,313,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	465,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	451,501 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,873 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,815,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
生駒 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

生駒 -13

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　平田　馨

TEL.

鑑定評価額

32,800,000 円

１㎡当たりの価格

136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	生駒市辻町３９９番２４				②地積　(㎡)	241 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）１５ｍ斜線高度
	1:1.2	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	東生駒 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

東生駒駅北方

400m

法令

規制

１中専
(60,200)
１５ｍ斜線高度

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である現況のみならず、法令規制及び市場性等の観点からも考慮した結果、
地域特性は将来的にも現況程度の住宅地域として推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

（同一需給圏）近鉄奈良線沿線の生駒市における一般住宅が建ち並ぶ住宅地域等の圏域。（需要者の属性）同一需給圏
に地縁的選好性を有する居住者が中心であるが、同一需給圏外からの転入者も認められる。（市場の需給動向）近隣地
域は東生駒駅勢圏であるが、駅至近の戸建住宅及び共同住宅等が混在する住宅地域で、地域内の街路及び画地の配置も
概ね均衡している等、需要は堅調に推移している。（需要の中心となる価格帯）土地７０坪で３１００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域等には戸建住宅と共に一部アパート等の収益物件も見受けられるが、市場における取引は自用目的の取引が主
である。また、標準地の個別性等からも収益価格は低位に求められたため、収益価格は比準価格に比べ規範性に劣るも
のと判断した。よって、規範性のある取引事例から比準され適切に調整がなされた比準価格を採用し、収益価格を参考
に、代表標準地からの規準価格を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　生駒 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 150,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[100.0]

100
[115.9]

[102.0]
100

136,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生駒市の住宅地域については、利便性・快適
性等の優れた地域の地価は上昇傾向にあるが
、劣る地域の地価は下落傾向にあり、引き続
き二極化傾向。

近鉄東生駒駅勢圏に位置するため利便性にや
や劣るが、駅至近の街路及び画地整然とした
快適性の高い住宅地域であるため、需要は上
昇基調にある。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

生駒 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ｌ -10	生駒市		建付地	（　）	ほぼ整形	北5.8m市道、西6m、角地		１低専 (50,60)
b	生駒Ａ -120	生駒市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.8m市道、中間画地		１低専 (40,60)
c	生駒Ａ -104	生駒市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１中専１５ｍ斜線高度 (60,200)
d	生駒Ｈ -109	生駒市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.3m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,898	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	125,672	100 [ 90.2]	139,326	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 89,297	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 96.9]	100,081	100 [ 81.3]	123,101		126,000
c	(　 ) 123,337	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	124,558	100 [ 100.0]	124,558		127,000
d	(　 ) 92,955	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,955	100 [ 64.4]	144,340		147,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

生駒 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,267,646	600,088	2,667,558	2,037,360	630,198	（　0.9745） 614,128	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	13,350,609 円　　　　（　 55,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

生駒 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.00	Ｓ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専１５ｍ斜線高度	60 ％	200 ％	200 ％	241 ㎡	14.9 m x 16.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（平均４８㎡／戸）×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	96.00	100.0	96.00	1,332	127,872	2.0	255,744
							2.0	255,744
～

～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		255,744		511,488
								511,488

⑨年額支払賃料	255,744 円　×　12ヶ月　＝　 3,068,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,068,928 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 286,593 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,166,335 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	511,488 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,690 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 511,488 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 96,621 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,267,646 円　　　　（　 13,559 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ生駒Ｅ（賃）　　　　-2	1,412 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,366	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,332 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ生駒Ｂ（賃）　　　　-4	1,963 ( 1,911)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,373
c	Ｓ生駒Ｌ（賃）　　　　-103	1,756 ( 1,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,493

生駒 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,600 円	31,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	103,588 円	3,452,928　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 265,200 円	31,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 600,088 円　（　　　　　　 2,490 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,200,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,037,360 円（　　　　　 8,454 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,267,646 円
②総費用	600,088 円
③純収益　①－②	2,667,558 円
④建物等に帰属する純収益	2,037,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	630,198 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	614,128 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,548 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,350,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,400 円／㎡）