別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 生駒 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -12 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市鹿ノ台西２丁目７番４ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした丘陵地の 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 学研奈良登美ヶ丘 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 学研奈良登美ヶ丘駅北 西方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い区画整然とした丘陵地の住宅地域である。地域要因に特段変化はなく、当面現状持続と予測する 。利便性を欠く地域であり、地価水準は依然として下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄けいはんな線沿線の生駒市内の区画整然とした戸建住宅地域である。需要者の中心は生駒市または奈 良市、周辺市町の居住者であり、圏外からの転入は少ない。近隣地域は丘陵地に開発された住宅団地であり、駅からの 距離を有し、生活利便性等に劣るうえ、傾斜の強い地形の問題もあり住宅需要は低迷。需要の中心となる価格帯は対象 標準地規模で１８００万円程度までと推察される。新築戸建住宅の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、中規模一般住宅を主体として大規模に開発された住宅団地である。典型的な需要者は自ら の居住を目的とする個人等であり、自己使用目的での取引が中心であるため、賃貸市場が形成されておらず、収益還元 法は適用しなかった。よって、取引事例により十分市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [122.7] [100.0] 100 85,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰の影響を受けながらも、住環境に 優れた住宅地域の需要は堅調であるが、地域 的に偏在する状況にあり、一部に需要の弱い 地域等も存する。 閑静な住宅地域で住環境に特段の難は無いが 、最寄り駅からの距離を有すること及び傾斜 の強い地形であることから、他の住宅団地に 比べ需要が弱い。 北西向きの画地であり、地域の標準的画地と 比べて、優劣に影響を与える個別的要因はな い。個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％