別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 生駒 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -10 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.

鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市東生駒３丁目２０７番３２０ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模低層一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南5.2m市道 水道、ガス、下水 東生駒 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位　北　５． ２ｍ市道 交通 施設 東生駒駅南東方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域要因の変動は見受けられず、現状の まま推移すると予測する。住環境良好で需要は安定しており地価は横ばいにて推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良市及び生駒市のうち、近鉄奈良線、けいはんな線沿線の中規模戸建住宅地域である。需要の中心は、 県内に居住する大阪都心部へ勤務する所得水準の高い給与所得者等が中心である。近隣地域は最寄駅からバス便利用で あるが、中規模住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域であることから、需要は比較的堅調で地価は安定している。 取引の中心価格帯は、対象標準地と同規模で３０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は最寄り駅からバス圏の閑静な中規模住宅地域である。比準価格は同一町内を含む周辺の比較可能な事例を適 正妥当に収集の上、試算しており規範性が高い。他方、対象標準地は第一種低層住居専用地域に指定されており、周辺 には共同住宅等の収益物件は見受けられず、取引に当たっては自己利用目的の取引が中心となっている。従って、本件 においては収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [133.8] [104.0] 100 120,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にて推移している。住宅地需 要の二極化が見受けられるが、大阪圏のベッ ドタウンであり、利便性の良い地域の需要は 底堅い。 最寄駅バス圏の居住環境良好な住宅地域であ る。需要は安定しており地価は概ね横ばいに して推移している。地域要因に変動は見られ ない。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％