別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 生駒 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -8 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市萩の台３丁目７番８４ ｢萩の台３－６－１３｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 萩の台 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    65 ｍ、南    25 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 萩の台駅東方 400m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も地域要因の変化は考 えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや弱含み傾向で推移していくものと考える。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄生駒線沿線で、概ね生駒市、平群町の新興住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は同一需 給圏内の者が中心であるが、一部周辺地域からの転入も見られる。中規模住宅が建ち並ぶ、駅徒歩圏の区画整然とした 住宅地域として熟成しており、需給関係は比較的安定しているが、将来的には弱含みである。中心価格帯は、標準地と 同規模程度の土地で１，５００万円程度、中古戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、１低専の自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸住宅等皆無であり賃貸市場が形 成されていない。よって、収益還元法は非適用とした。そして、かかる地域の典型的需要者は取引価格を指標として取 引行動を行うこと、比準価格が代替競争関係にある取引事例に基づいて規範性の高い実証的な価格として求められてい ることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [104.0] 100 83,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口が微減、世帯数は微増傾向。近時 の戸建住宅の需要増の影響もあり、環境に優 れたけいはんな線、近鉄奈良線沿線において は、需要は強い。 熟成した住宅地であり地域要因の変化は認め られない。ただ近鉄生駒線への需要者の選好 性が弱く地価水準は、横ばいないし弱含み傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％