別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 生駒 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -7 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市壱分町５５２番２６ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模低層一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 一分 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 一分駅南東方 600m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。最寄り駅徒歩圏であるが街路の系統連続性がやや劣る。地域要 因に大きな変動は認められず今後とも現環境を維持し、地価は概ね横ばいにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は生駒市のうち、近鉄生駒線及び奈良線沿線の最寄り駅徒歩圏の普通住宅地域一帯と把握した。需要の中心 は圏内の周辺居住者が中心であるが、大阪方面などの圏外からの転入も見られる。近隣地域は、近鉄生駒線沿線で鉄道 利便性に劣り、また最寄り駅徒歩圏であるが、周辺は狭隘な道路も多く街路条件にやや劣る。地価は概ね横ばい傾向に あるが、土地需要はやや弱い。取引の中心価格帯は、対象標準地と同規模で１２００～１４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と同一町内を含む近鉄生駒線沿線の比較可能な住宅地事例を適正妥当に収集・分析の上、試算し ており規範性が認められる。他方、対象標準地は第一種低層住居専用地域に指定されており、周辺には共同住宅等の収 益物件は見受けられず、取引に当たっては自己利用目的の取引が中心となっている。従って、本件においては収益価格 は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [128.1] [104.0] 100 71,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にて推移している。住宅地需 要の二極化が見受けられるが、大阪圏のベッ ドタウンであり、利便性の良い地域の需要は 底堅い。 最寄駅徒歩圏の既成住宅地であるが、街路条 件等に劣り需要はやや弱含んでいる。地域要 因に変動は無く、地価は概ね横ばいにて推移 している。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％