別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 生駒 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -6 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市高山町４７６９番１ ②地積 　(㎡) 571   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,264) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に作業 所、農地も混在する 住宅地域 南4.4m市道 水道 学研北生駒 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣地域の一部が土砂災害警 戒区域に指定されている可能 性がある。 街 路 ４．４ｍ　市道 交通 施設 学研北生駒駅北方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,264) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧来からの農家集落地域であり、地域要因等に影響を及ぼす要因は特段見受けられないことから、当 面は現況のまま推移すると予測する。地価は駅接近性に欠けること等から引き続き下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県北西部で、農家住宅が存する農家集落地域と把握した。需要の中心は地縁関係のある者ではあるが 、一部地域外からの転入も見られる。市街化調整区域に指定されていることもあり、開発等による宅地供給は見られず 、一方で需要も弱いことから、不動産取引件数は少ない。農家集落地域内の不動産取引でもあり、画地条件や取引当事 者の属性等の事情の多様性から取引価格にバラツキが認められ、中心価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、市街化調整区域内に存する農家住宅を中心とした既存の住宅地域であり、賃貸需要が見いだせず、賃貸市 場の成立が認められない。そこで、収益還元法については非適用とした。自用目的がほとんどの地域においては、実際 の取引価格が取引当事者の意思決定の指標となるものと考えられることから、信頼性ある価格としてもとめられた比準 価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 97.5] [100.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口が微減、世帯数は微増傾向。近時 の戸建住宅の需要増の影響もあり、環境に優 れたけいはんな線、近鉄奈良線沿線において は、需要は強い。 生活利便性に難のある農家集落地域であり需 要は弱い。地域要因の変動は認められず、地 価は下落傾向にある。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％