別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 生駒 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -5 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田畑　惣臣   TEL.

鑑定評価額 60,000,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市東生駒１丁目１００番 ②地積 　(㎡) 387   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 環境良好な住宅地域 北5.9m市道 水道、ガス、下水 東生駒 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．９ ｍ市道 交通 施設 東生駒駅南東方 400m 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 質の高い住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、住宅地としては熟成しているため今後とも現状維持で推移する ものと予測する。建築費高騰等の影響が懸念されるが、富裕層の需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね生駒市、奈良市などの戸建住宅地域である。需要者は資金に余裕がある市内及び隣接市居住者が大半 を占めるが大阪等からの転入もみられる。駅から近く、大規模な住宅が建ち並ぶ閑静で環境良好な住宅地である。知名 度も高く、富裕層の需要は根強い。土地は標準地と同程度の規模で６０００万円程度の物件が取引の中心であると推測 されるが、実際の取引価格は個別性が強い。中古物件は取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は第１種低層住居専用地域の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域内に存している。賃貸物件は転勤等の事情によ る短期の賃貸借がまれにみられる程度で、賃貸市場が未成熟であることから行政条件等も踏まえて、収益還元法は適用 しなかった。自己使用目的の取引が支配的と認められ、居住の快適性が重視される地域である。以上から、市場性を反 映し規範性が高いと判断した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　生駒（県） -11             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今後も建築費の高騰等の影響は懸念されるが 、住環境の良好な住宅地域では住宅需要は概 ね堅調である。 駅から徒歩圏の環境良好な住宅地域である。 コロナ禍等の影響も懸念されるが、富裕層を 中心に人気は高く、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％ +2.6 ％