別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 生駒 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -2 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　三和　浩   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 76,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市小瀬町５０６番２０ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 丘陵地の中規模一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 南生駒 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 南生駒駅東方 600m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内に存する中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動 はないものと思料され、当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄奈良線及び生駒線沿線に形成される住宅地域のうち、生駒市を中心とする圏域である。需要者の中 心は、当該地域に地縁的選好性を有する市内及び周辺市町の居住者であるが、大阪府下等圏外からの転入者も認められ る。駅から徒歩圏内に存することから、底堅い需要があり地価は概ね横ばいで推移している。需要の中心となる価格帯 は、土地は７０坪程度で１０００万円後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、建築物の用途制限が厳しい第１種低層住居専用地域に指定さ れており、周辺にはアパート等の収益物件はほぼ皆無であるために十分な賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試 算しない。不動産売買においては、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が一般的と認められることから、市場 性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [115.7] [100.0] 100 76,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地において、コロナ禍による影響は顕在 化していないが、利便性、住環境の優劣によ り地価の二極化傾向が続いている。 駅から徒歩圏内の閑静な住宅地で、需要は安 定しており、地価は概ね横ばいで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％