鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

御所 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和高田Ｃ -16	大和高田市		建付地	（　）	ほぼ整形	東11m県道、西3.5m、二方路		商業高度地区最高31m (90,400)
b	葛城Ｅ -209	葛城市		更地	（　）	ほぼ台形	西14m国道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
c	広陵Ｍ -17	北葛城郡広陵町		更地	（　）	ほぼ整形	北24m県道、中間画地		準住居高度地区最高15m (60,200)
d	葛城Ｄ -110	葛城市		更地	（　）	長方形	接面道路無、無道路地		準住居高度地区最高15m (60,200)
e	五條Ｇ -1	五條市		建付地	（　）	不整形	東15m市道、南3m、角地		近商 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,910	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 40.0]	100 [ 102.0]	61,420	100 [ 112.4]	54,644	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,600
b	(　 ) 60,497	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,376	100 [ 93.9]	64,298		64,300
c	(　 ) 60,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,498	100 [ 111.5]	54,258		54,300
d	(　 ) 36,280	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,990	100 [ 70.7]	50,905		50,900
e	(　 ) 23,661	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.0]	34,576	100 [ 63.8]	54,194		54,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,300 円／㎡]

御所 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			古くからの商業地域で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,012,711	370,033	1,642,678	1,533,970	108,708	（　0.9432） 102,533	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,092,510 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

御所 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	65.00	ＬＳ3	155.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業高度地区最高31m	80 ％	400 ％	390 ％	90 ㎡	7.2 m x 12.5 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗　２・３階：住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	100.0	65.00	1,320	85,800	5.0	429,000
							2.0	171,600
2～ 3	住宅	45.00	100.0	45.00	1,023	46,035	2.0	92,070
							1.0	46,035
～

～

～

計		155.00	100.0	155.00		177,870		613,140
								263,670

⑨年額支払賃料	177,870 円　×　12ヶ月　＝　 2,134,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,134,440 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 177,159 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,957,281 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	613,140 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,622 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 263,670 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 49,808 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,012,711 円　　　　（　 22,363 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ御所Ｉ（賃）　　　　-204	1,043 ( 1,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,043	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,042 円/㎡　月額支払賃料（　 1,023 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ御所Ｉ（賃）　　　　-4	1,062 ( 1,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,062
c	Ｓ御所Ｉ（賃）　　　　-203	1,022 ( 1,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,022

御所 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,400 円	21,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	64,033 円	2,134,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,800 円	21,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 370,033 円　（　　　　　　 4,111 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,533,970 円（　　　　　 17,044 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,012,711 円
②総費用	370,033 円
③純収益　①－②	1,642,678 円
④建物等に帰属する純収益	1,533,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	108,708 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	102,533 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,139 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,092,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
御所 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

御所 5-1

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　高垣　直記

TEL.

鑑定評価額

4,890,000 円

１㎡当たりの価格

54,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	御所市１６３番４外				②地積　(㎡)	90 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）高度地区最高31m (80,390)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域	南6.5m市道	水道、ガス、下水	御所 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

御所駅南東方

160m

法令

規制

商業
(80,390)
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は繁華性が低い駅前の商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は下落傾
向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中南和地域に所在する市町村における商住混在地域であると把握した。需要者の中心は、当該地域に地縁
的選好性を有する個人事業主等が中心と考えられる。周辺の大型商業施設への顧客流出等の影響もあり、店舗の閉鎖が
目立っており、需要は依然として弱い状況である。近隣地域及び周辺地域では、画地規模が様々であり取引も少ないこ
とから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は、繁華性が低い駅前の商業地域である。御所市内の商業地域における取引事例は少なく広域的
に事例を収集したが、適正に要因比較がなされており、比準価格の相対的な規範性は高い。一方で収益価格は、土地価
格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益
価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　五條 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,900 円／㎡

[ 97.2]
100

100
[100.0]

100
[ 92.1]

[100.0]
100

53,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

御所市の人口は減少傾向にあり、高齢化の進
行も継続している。地価は横ばい又は下落傾
向で推移している。

繁華性が低い駅前の商業地域である。価格形
成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動
は認められず、地価は下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

御所 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和高田Ｅ -101	大和高田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.3m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,258)
b	大和高田Ｇ -4	大和高田市		建付地	（　）	不整形	東11m県道、西3.5m、北0.5m、三方路		商業高度地区最高31m (80,400)
c	大淀Ｌ -401	吉野郡大淀町		更地	（　）	不整形	南東8.5m県道、北西1m、角地		準工 (60,200)
d	広陵Ｌ -313	北葛城郡広陵町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.8m県道、南3.8m、角地		近商高度地区最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,069	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 45.0]	100 [ 100.0]	73,487	100 [ 135.0]	54,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,400
b	(　 ) 59,585	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	66,206	100 [ 118.8]	55,729		55,700
c	(　 ) 29,660	100 [ 100.0]	[ 88.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	27,374	100 [ 52.4]	52,240		52,200
d	(　 ) 50,838	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	49,841	100 [ 91.2]	54,650		54,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -47.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,300 円／㎡]

御所 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,993,820	366,436	1,627,384	1,519,430	107,954	（　0.9711） 104,834	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,139,469 円　　　　（　 23,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

御所 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	65.00	ＬＳ3	155.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業高度地区最高31m	80 ％	400 ％	390 ％	90 ㎡	7.2 m x 12.5 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造３階建店舗兼住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	100.0	65.00	1,300	84,500	5.0	422,500
							2.0	169,000
2～ 3	住宅	45.00	100.0	45.00	1,019	45,855	2.0	91,710
							1.0	45,855
～

～

～

計		155.00	100.0	155.00		176,210		605,920
								260,710

⑨年額支払賃料	176,210 円　×　12ヶ月　＝　 2,114,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,114,520 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 175,505 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,939,015 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	605,920 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,556 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 260,710 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 49,249 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,993,820 円　　　　（　 22,154 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ御所Ｉ（賃）　　　　-203	1,022 ( 1,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,064	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,038 円/㎡　月額支払賃料（　 1,019 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ御所Ｉ（賃）　　　　-3	1,000 ( 1,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,041
c	Ｓ葛城Ｄ（賃）　　　　-6	1,154 ( 1,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [ 98.0]	992

御所 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,600 円	20,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	63,436 円	2,114,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 167,200 円	20,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 366,436 円　（　　　　　　 4,072 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,900,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,519,430 円（　　　　　 16,883 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,993,820 円
②総費用	366,436 円
③純収益　①－②	1,627,384 円
④建物等に帰属する純収益	1,519,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	107,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	104,834 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,165 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,139,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,800 円／㎡）