別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 御所 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御所 -7 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　幸助   TEL.

鑑定評価額 5,090,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御所市大字古瀬１９０番外 ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西3.5m市道 水道 吉野口 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域に指定され ている 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 吉野口駅北東方 550m 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後も現状 を維持するものと判断される。地価は現下の地域動向等から継続的な下落基調にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ和歌山線、近鉄御所線・南大阪・吉野線等沿線の御所市及び周辺市町村に存する旧来からの既成住宅 地域の圏域。需要者は圏内に地縁を有する居住者等に限定され、圏外からの転入者はほぼ見受けられない。当該地域は 旧来からの既成住宅地域で、都心接近性、利便性等が劣り、人口減少や高齢化の進行等から不動産取引は低調に推移、 需要は弱含んでいる。画地規模が様々で取引も少ないことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ旧来からの市街化調整区域内住宅地域であるが、公法上の規制もあり周辺にはア パート等の収益物件は見受けられない。近隣地域は賃貸市場が未成熟であり賃貸需要は殆ど無いため、収益還元法の適 用を断念した。居住の快適性を重視する自己使用目的での住宅の取引が大半であることから、市場性を反映した実証的 な価格である比準価格を採用し、周辺類似地域に存する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御所 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [130.9] [100.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は県水準より高位で推 移。需要は全般的には依然低調であるが、地 域により下落幅が縮小、一部下げ止まりの動 きも認められる。 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であ り、価格形成要因に影響を及ぼすような地域 要因の変動は無い。地価は継続的な下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％