別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 御所 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御所 -5 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.

鑑定評価額 7,360,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御所市大字北十三３３４番４ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に農地 等が見られる既成住 宅地域 北2.9m市道 水道、ガス、下水 御所 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北２． ９ｍ市道 交通 施設 御所駅北東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかに農地等も見られる住宅地で、街路の幅員のやや狭く、系統連続性も劣る。今後も現状を維持す るものと予測する。地価は引き続き下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は五條市及び近隣市町村内のＪＲ線、近鉄線沿線住宅地である。主な需要者は当該沿線地域在住のエンドユ ーザーであると認められる。外部地域からの転入はあまり見られない。古くからの住宅街であることから中古物件が取 引の中心である。土地は１区画２５０㎡から２７０㎡が７００万円程度で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が主で、近隣地域及び周辺の類似地域の取引事例を収集しえた。一方、収益価格は、当地域が戸建住 宅の取引が主体であり賃貸市場は成立していないことから算出が困難である。従って、収益価格は試算せず、比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御所 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [106.1] 100 [109.8] [100.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 御所市は人口減少・高齢化の進行により地価 は下落傾向であるが居住の快適性・利便性の 高い地域においては持ち直しつつある。 古くからの既成住宅地であり、外部からの需 要は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％