別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 御所 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御所 -4 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　上山　英雄   TEL.

鑑定評価額 7,730,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御所市５６９番５ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する既成住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス、下水 近鉄御所 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 近鉄御所駅南東方 750m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、店舗等が混在する既成の住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移 するものと予測される。地価は依然としてやや弱含みと思われる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御所市及び周辺の市町の圏域で、近鉄御所線、南大阪線及びＪＲ和歌山線等の各沿線の既成住宅地域であ る。需要者は同一需給圏内からの居住者が多く他の地域からの転入者は少ない。近隣地域及びその周辺は店舗等も混在 する住宅地域で、最寄駅からは徒歩圏であるが、都心への接近性が劣り需要は依然としてやや低調で地価は弱含みで推 移している。画地規模がさまざまで取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、自用目的での取引が支配的で、アパート等の収 益目的の共同住宅はほとんどなく賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏 内の競争代替性が認められる事例を選択して求められており、補修正も適切で規範性は高い。したがって、市場性を反 映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御所 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [139.8] [100.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の新規供給はほとんど見られず、都心 回帰現象と相まって人口は減少を続けており 、高齢化率も県の平均よりも高い。需要は低 迷している。 一般住宅を中心に店舗等も混在する既成住宅 地域であり、地域要因について特段の変動は 認められない。地価は依然として緩やかに下 落している。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％