別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 御所 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御所 -3 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　土井　元   TEL.

鑑定評価額 6,750,000 円  １㎡当たりの価格 51,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御所市４３番２４ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 御所 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ２ｍ市道 交通 施設 御所駅東方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変化は考えられず現状 のまま推移するものと予測する。地価水準は横ばい傾向にて推移していくものと考える。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ和歌山線、近鉄御所線等沿線で、概ね御所市及びその周辺都市の既成住宅地域を中心とする圏域であ る。需要者の中心は御所市及びその周辺都市居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入は少ない。当該地域は一般 住宅が建ち並ぶ概ね熟成した住宅地域であり、需給関係は比較的安定している。土地の中心価格帯は、標準地と同規模 程度で６８０万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は最寄駅徒歩圏ではあるものの、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自己使用目的の取引が 支配的で賃貸市場が未成熟と判断されるため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己 使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められること等を考慮し、信頼性を 有する取引事例を基に適正に試算された比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　御所（県） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     51,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 御所市は総人口、生産年齢人口とも減少傾向 で推移しており、特に後者の減少率が大きい 。高齢化もあり、不動産需要は依然低迷して いる地域が多い。 直接的な地域要因の変化は認められないが、 当該地域の不動産需要は比較的安定しており 、地価は横ばい傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％