別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 五條 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五條 9-1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.

鑑定評価額 52,600,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五條市今井４丁目２０１５番３ ｢今井４－５－１２５｣ ②地積 　(㎡) 3,307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1 工場 工場、倉庫、農地等 の混在する工業地域 東7m市道、北側道 水道、下水 五条 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模程度の工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 五条駅南東方 1.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、工場、倉庫、農地等が混在する工業地域であり、変動要因もなく、今後とも現況維持の推移を示す 地域と予測する。地価動向としては、昨今、工場地の需要が回復し、地価は安定基調にあるものと推測する。 (3)最有効使用の判定 中規模程度の工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奈良県内で住宅等も混在する集積度が低い工業地である。需要者の属性は、奈良県内の地元事業者に概 ね限られる。京奈和自動車道の開通等の影響により、物流倉庫用地や工場地の需要が高まりつつあり、需給均衡の状態 になりつつある。近隣地域及び周辺地域では、画地規模が多様であり、取引件数も少ないことから、需要の中心となる 価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模の工場、倉庫等を中心とした工業地域である。近隣地域及びその周辺地域は、賃貸物件も見受けら れないこと等から収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の取引事例（五條市佐川町、同近内町、御所 市大字室、大淀町大字佐名伝地区内の工業地の取引事例）から試算した価格であり、実証的な試算価格である。以上よ り、本件では比準価格を採用することとし、類似する標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜井 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [192.9] [100.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ和歌山線の運行本数は少なく、交通の便 が悪いことから、人口の流入は少なく、人口 の減少と高齢化も進行しており、土地の新規 需要は乏しい。 工場の集積度が低い工業地であり、価格形成 要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認めら れない。地価は工場地の需要の回復により、 安定している。 競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動 は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +88.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％