鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

五條 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大淀Ｌ -401	吉野郡大淀町		更地	（　）	不整形	南東8.5m県道、北西1m、角地		準工 (60,200)
b	御所Ｃ -204	御所市		建付地	（　）	ほぼ整形	西8.5m国道、南2.5m、東1m、三方路		｢調区｣ (70,400)
c	五條Ｂ -101	五條市		建付地	（　）	不整形	西10m国道、北3.3m、角地		準住居 (60,200)
d	大和高田Ｌ -2	大和高田市		貸家建付地	（　）	不整形	東3.4m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (80,240)
e	御所Ｃ -2	御所市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、東1.5m、二方路		近商高度地区最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,660	100 [ 100.0]	[ 88.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	27,374	100 [ 91.2]	30,015	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,000
b	(　 ) 28,305	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	27,268	100 [ 83.8]	32,539		32,500
c	(　 ) 16,756	100 [ 100.0]	[ 95.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 102.0]	26,092	100 [ 92.2]	28,299		28,300
d	(　 ) 11,863	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 60.0]	100 [ 70.0]	28,132	100 [ 91.5]	30,745		30,700
e	(　 ) 31,354	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,915	100 [ 99.3]	31,133		31,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,800 円／㎡]

五條 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,039,073	378,639	1,660,434	1,557,360	103,074	（　0.9724） 100,229	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,045,490 円　　　　（　 17,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五條 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗建住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	115 ㎡	10.0 m x 12.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼住宅の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,304	104,320	3.0	312,960
							2.0	208,640
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	930	74,400	3.0	223,200
							2.0	148,800
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		178,720		536,160
								357,440

⑨年額支払賃料	178,720 円　×　12ヶ月　＝　 2,144,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,144,640 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 178,005 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,966,635 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	536,160 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,917 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 357,440 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 67,521 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,039,073 円　　　　（　 17,731 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ香芝Ｅ（賃）　　　　-102	1,132 ( 1,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,332	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,352 円/㎡　月額支払賃料（　 1,304 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ広陵Ｍ（賃）　　　　-5	1,921 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,372
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

五條 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,400 円	21,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	64,339 円	2,144,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,800 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 378,639 円　（　　　　　　 3,293 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0719 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,557,360 円（　　　　　 13,542 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,039,073 円
②総費用	378,639 円
③純収益　①－②	1,660,434 円
④建物等に帰属する純収益	1,557,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	103,074 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	100,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 872 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,045,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
五條 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

五條 5-1

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　藤田　秀紀

TEL.

鑑定評価額

3,540,000 円

１㎡当たりの価格

30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	五條市野原西１丁目９４番５｢野原西１－７－１３｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:1.2	営業所兼住宅ＬＳ2	店舗併用住宅等が並ぶ路線商業地域	東15m国道	水道、ガス、下水	五条 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

五条駅南方

1.5km

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、国道沿いに店舗併用住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、変動要因もなく、現況維持の推移を示
すものと予測する。地価動向としては、高齢化による店舗の後継者難を反映し、下落基調にあると推測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

　　　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、奈良県南和地区内の商業地である。需要者の中心は概ね南和地区内の事業者に限られる。当該地域は、
辨天宗総本山如意寺の西側に位置する国道沿いの路線商業地域であり、昔ながらの店舗併用住宅が多い地域であるが、
市内の商業地域の中心がＪＲ五条駅周辺の国道２４号沿いに移行したため、昨今需要は低調である。取引価格は多様で
あり、需要の中心となる価格の指摘は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は昨今の賃料水準の低下傾向等を反映し若干低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の取引事例（五條市
、御所市内の商業地の取引事例）から試算した価格であり、実証的である。本件では商業集積性がやや低位にある現況
を勘案の上、収益価格は参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を相対的に重視することとし、代表標準地との検討
結果も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　五條 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,900 円／㎡

[ 97.2]
100

100
[100.0]

100
[161.0]

[100.0]
100

30,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内には大型商業施設が少ないため、市外の
商業施設に顧客が流出し、人口の減少や高齢
化も相まって商業地域が衰退しつつある。

辨天宗総本山に近い国道沿いの商業地域であ
るが、後継者難等から衰退化傾向にあり、地
価の下落が継続している。

競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動
は特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

五條 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	五條Ｇ -1	五條市		建付地	（　）	不整形	東15m市道、南3m、角地		近商 (60,200)
b	五條Ｂ -101	五條市		建付地	（　）	不整形	西10m国道、北3.3m、角地		準住居 (60,200)
c	御所Ｃ -2	御所市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、東1.5m、二方路		近商高度地区最高20m (60,200)
d	御所Ｃ -204	御所市		建付地	（　）	ほぼ整形	西8.5m国道、南2.5m、東1m、三方路		｢調区｣ (70,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,661	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.0]	34,576	100 [ 113.5]	30,463	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,500
b	(　 ) 16,756	100 [ 100.0]	[ 95.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 102.0]	26,092	100 [ 83.7]	31,173		31,200
c	(　 ) 31,354	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,915	100 [ 99.3]	31,133		31,100
d	(　 ) 28,305	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	27,268	100 [ 86.4]	31,560		31,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.5
a	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,800 円／㎡]

五條 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,059,282	379,425	1,679,857	1,574,640	105,217	（　0.9724） 102,313	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,088,020 円　　　　（　 18,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五條 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	115 ㎡	10.0 m x 12.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、店舗１室、２階、住宅（３ＬＤＫ）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,371	109,680	2.0	219,360
							1.0	109,680
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	925	74,000	2.0	148,000
							1.0	74,000
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		183,680		367,360
								183,680

⑨年額支払賃料	183,680 円　×　12ヶ月　＝　 2,204,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており、未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,204,160 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 182,945 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,021,215 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	367,360 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,369 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 183,680 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 34,698 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,059,282 円　　　　（　 17,907 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ大和郡山Ｄ（賃）　　　　-3	1,613 ( 1,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,344	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,397 円/㎡　月額支払賃料（　 1,371 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ天理Ａ（賃）　　　　-3	1,739 ( 1,719)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,449
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

五條 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,400 円	21,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	66,125 円	2,204,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,800 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	保証金等により十分担保されており、未計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 379,425 円　（　　　　　　 3,299 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,574,640 円（　　　　　 13,693 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,059,282 円
②総費用	379,425 円
③純収益　①－②	1,679,857 円
④建物等に帰属する純収益	1,574,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	105,217 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	102,313 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 890 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,088,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,200 円／㎡）