鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

五條 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	五條Ｂ -201	五條市		更地	（　）	台形	東5.7m市道、北5.8m、角地		１住居 (70,200)
b	五條Ｇ -6	五條市		建付地	（　）	ほぼ整形	東3.5m道路、中間画地		商業 (80,240)
c	五條Ｆ -109	五條市		更地	（　）	袋地等	南2m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	五條Ｅ -4	五條市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
e	五條Ｂ -103	五條市		建付地	（　）	ほぼ台形	西10m国道、北東7m、角地		｢調区｣景観保全地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,800	100 [ 100.0]	[ 94.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	29,898	100 [ 149.5]	19,999	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	20,800
b	(　 ) 27,267	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	26,251	100 [ 136.0]	19,302		20,100
c	(　 ) 15,012	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	14,595	100 [ 73.5]	19,857		20,700
d	(　 ) 20,123	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	19,804	100 [ 103.4]	19,153		19,900
e	(　 ) 21,952	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	20,553	100 [ 100.3]	20,492		21,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +48.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,500 円／㎡]

五條 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,284,851	420,968	1,863,883	1,781,600	82,283	（　0.9738） 80,127	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,669,313 円　　　　（　 10,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五條 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	288 ％	158 ㎡	8.1 m x 22.1 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階ともに共同住宅（各室２室）、平均専用面積約５０㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の建物を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,019	101,900	2.0	203,800
							1.0	101,900
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		203,800		407,600
								203,800

⑨年額支払賃料	203,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,445,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,445,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 202,985 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,242,615 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	407,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,738 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 203,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 38,498 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,284,851 円　　　　（　 14,461 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ五條Ａ（賃）　　　　-3	1,024 ( 1,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,024	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,038 円/㎡　月額支払賃料（　 1,019 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ五條Ａ（賃）　　　　-101	1,052 ( 1,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,052
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

五條 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,600 円	26,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	73,368 円	2,445,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,600 円	26,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	保証金等により十分担保されており、未計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 420,968 円　（　　　　　　 2,664 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,781,600 円（　　　　　 11,276 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,284,851 円
②総費用	420,968 円
③純収益　①－②	1,863,883 円
④建物等に帰属する純収益	1,781,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	82,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	80,127 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 507 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,669,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
五條 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

五條 -7

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　谷　正直

TEL.

鑑定評価額

3,250,000 円

１㎡当たりの価格

20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	18,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	五條市五條２丁目４５７番２｢五條２－６－２７｣				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (80,288)
	1:3	住宅Ｗ2	住宅、作業所及びアパート等が混在する住宅地域	南4.8m市道	水道、ガス、下水	五条 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 110 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　４・
８ｍ　市道

交通

施設

五条駅南方

800m

法令

規制

商業
(80,288)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、法令上での用途地域は商業地域であるが、現況は住宅、作業所及びアパート等が混在する住宅地域
である。既に市街地としての熟成度が高い地域であることから、地価は現況維持の緩慢な推移を示すであろう。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,580 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一受給圏は五條中心部の一般住宅地域ある。需要者は地域選好性を有する需要者が大半で、圏外からの転入者は少な
い。一般住宅に作業所やアパート等が混在する住宅地であり、周辺地域は既成市街地である。五條市内の住宅需要の低
迷は大きく、五條市全体としての経済状況は未だに快復しておらず、また、コロナ禍の影響もあり、経済市場は弱い状
況にある。土地の価格は、１６０㎡程度の土地で総額３５０万円程度が相場であろう。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、五條市内の店舗、作業所等混在系の住宅地域である。地域の実情としては、居住の快適性を重視する自己
所有目的の取引が大半であり、賃貸用建物の取引はごくわずかである。アパート等の収益物件も一部では存在するが、
土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。従って、本件では価格実現性の高い比
準価格を重視し、収益価格は参考に留めおき、代表標準地との価格検討も施し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　五條 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,800 円／㎡

[ 96.9]
100

100
[100.0]

100
[126.4]

[104.0]
100

20,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の減少や高齢化の進行が継続している。
取引需要も経済基盤が軟弱なため低調である
。土地の新規需要は乏しい。

駅から徒歩圏域にあるが、作業所等が混在す
る地域であり、地価は下落基調にある。

個別的要因についての特段の変動は認められ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +26.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

五條 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	五條Ａ -102	五條市		建付地	（　）	ほぼ台形	東3.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	五條Ｈ -310	五條市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西3.6m市道、南東2.8m、角地		１低専宅造工事規制区域 (50,80)
c	五條Ａ -101	五條市		建付地	（　）	長方形	北3.3m市道、東2.3m、角地		準工 (60,200)
d	五條Ｈ -308	五條市		更地	（　）	長方形	北東6.2m市道、中間画地		１低専宅造工事規制区域地区計画等 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,649	100 [ 80.0]	[ 97.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.9]	19,134	100 [ 96.8]	19,767	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	20,600
b	(　 ) 21,613	100 [ 100.0]	[ 93.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	19,107	100 [ 97.4]	19,617		20,400
c	(　 ) 21,071	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,439	100 [ 105.1]	19,447		20,200
d	(　 ) 20,569	100 [ 100.0]	[ 94.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	19,306	100 [ 94.3]	20,473		21,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 -2.0
a	売急ぎ	％／月 -0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 +13.1	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,600 円／㎡]

五條 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,244,491	415,472	1,829,019	1,754,400	74,619	（　0.9738） 72,664	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,513,833 円　　　　（　 9,580 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五條 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	288 ％	158 ㎡	8.1 m x 22.1 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建て共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,001	100,100	2.0	200,200
							1.0	100,100
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		200,200		400,400
								200,200

⑨年額支払賃料	200,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,402,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,402,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,399 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,203,001 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	400,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,672 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 200,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 37,818 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,244,491 円　　　　（　 14,206 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ五條Ａ（賃）　　　　-3	1,024 ( 1,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,024	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,020 円/㎡　月額支払賃料（　 1,001 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ五條Ａ（賃）　　　　-104	950 ( 934)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	950
c	Ｓ五條Ａ（賃）　　　　-103	1,118 ( 1,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,096

五條 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,400 円	25,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	72,072 円	2,402,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 206,400 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 415,472 円　（　　　　　　 2,630 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,754,400 円（　　　　　 11,104 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,244,491 円
②総費用	415,472 円
③純収益　①－②	1,829,019 円
④建物等に帰属する純収益	1,754,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	74,619 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,664 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 460 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,513,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,580 円／㎡）