別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 五條 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五條 -6 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　森本　直也   TEL.

鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五條市野原中１丁目２２７８番５ ｢野原中１－６－３３｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 景観保全地区 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 南西5m市道 水道 五条 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 五条駅東方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 景観保全地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見られず、現状のまま推 移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は五條市及び周辺市町村と判定した。需要者は地縁関係者を主とした周辺居住者と判定した。同一需給圏外 からの新規の移住者は少ない。圏域における経済動向、人口の減少、地域的特性等により需要は全般的に弱含みである 。需要の中心となる価格帯は標準地と同規模の標準的な画地で３５０万円～４００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心に構成されており、収益物件は皆無であり、小規模店舗等も混在するものの自己所有の物件 が大半で、収益性を反映した賃貸市場が形成されていない為、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所 在、実情等も考慮の上、快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五條 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,800 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [148.1] [103.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 五條市の総人口・生産年齢人口はいずれも減 少しており、特に生産年齢人口の減少が大き い。 地域要因に特段の変化は認められない。地価 は継続的に下落基調にて推移している。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％