別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 五條 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五條 -4 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　正直   TEL.

鑑定評価額 3,290,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五條市今井町５９３番１１ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農地の中に小規模に 開発された戸建住宅 地域 北6m私道 水道、下水 五条 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　６． ０ｍ　私道 交通 施設 五条駅北東方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、農地の中に小規模に開発された戸建住宅地域である。今後も大きな地域要因の変化は考えられず、 現状のまま推移するものと予測する。地価水準は依然として下落傾向が続くであろう。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一受給圏は五條市及び高市郡、吉野郡を含む周辺市町内の比較的街路が整然としている住宅地域である。需要者は同 一受給圏内に地域選好性を有する需要者が大半で、圏外からの転入者は少ない。概ね不動産の一次取得者が中心である 。京奈和自動車道が開通しているが、圏域全体としての経済状況は快復しておらず、また、コロナ禍の影響もあり、経 済市場は非常に弱い状況にある。土地の価格は、１３０㎡程度の土地で総額３５０万円程度であろう。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、小規模開発された戸建住宅地域である。地域の実情としては、居住の快適性を重視する自己 所有目的の取引が大半であり、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較は地域の市場流出の不動産との地域的、個 別的類似性から不動産価格を判断する実務性の高い現実的な価格である。本件では当該比準価格を採用し、代表標準地 との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五條 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,800 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少や高齢化の進行が継続している。 取引需要も経済基盤が軟弱なため低調である 。地価は引き続き下落基調にある。 周辺に農地も見られる小規模開発団地である が、価格形成要因に影響を及ぼすような地域 要因の変動はない。地価は下落傾向にある。 個別的要因についての特段の変動は認められ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％