別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 五條 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五條 -3 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.

鑑定評価額 9,080,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五條市丹原町５２３番２外 ②地積 　(㎡) 550   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 景観保全地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅、店 舗等が混在する住宅 地域 西8.5m国道 水道 五条 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ国道 交通 施設 五条駅南方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 景観保全地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの古くからの住宅地である。今後も、現状を維持するものと予測する。地価は引き続き下落傾向である 。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は五條市及び近隣市町村内の住宅地である。主な需要者は当該地域について地縁的選好性を有する者である と認められる。外部地域からの転入はあまり見られず、取引もあまり見られない。景気回復の波及効果もほとんどなく 、地価は引き続き下落傾向である。土地は１区画２００㎡が３００万円から７００万円程度で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の農家住宅地であり、近隣地域及びその周辺には賃貸物件もほとんど無く、賃貸市場が成立していない ことから収益還元法は適用しなかった。比準価格について市街化調整区域内の農家住宅地事例は少ないものの市場の実 勢を反映しており一定の説得力が認められる。よって、比準価格を採用し、標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五條 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [ 80.7] [100.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 五條市は京奈和自動車道の整備が進むものの 人口減少率、高齢化率とも奈良県を上回って いる。 国道沿いの農家住宅地域であるが駅から遠く 調整区域であり外部からの需要に乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％