鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

五條 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	五條Ｂ -201	五條市		更地	（　）	台形	東5.7m市道、北5.8m、角地		１住居 (70,200)
b	五條Ｇ -6	五條市		建付地	（　）	ほぼ整形	東3.5m道路、中間画地		商業 (80,240)
c	五條Ｈ -107	五條市		更地	（　）	ほぼ整形	南3m未舗装道路、中間画地		１住居 (60,160)
d	五條Ａ -101	五條市		建付地	（　）	長方形	北3.3m市道、東2.3m、角地		準工 (60,200)
e	五條Ｆ -104	五條市		更地	（　）	長方形	東3m道路、南2m、二方路		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,800	100 [ 100.0]	[ 94.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	29,898	100 [ 142.5]	20,981	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	21,600
b	(　 ) 27,267	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	26,251	100 [ 129.6]	20,255		20,900
c	(　 ) 21,900	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	20,531	100 [ 98.7]	20,801		21,400
d	(　 ) 21,071	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,439	100 [ 101.3]	20,177		20,800
e	(　 ) 14,882	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	13,890	100 [ 68.3]	20,337		20,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +33.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -36.0
e	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,100 円／㎡]

五條 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,709,576	668,217	3,041,359	2,754,000	287,359	（　0.9738） 279,830	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,829,792 円　　　　（　 11,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五條 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	ＬＳ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	496 ㎡	18.0 m x 21.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階ともに共同住宅（各階３室）、平均専用面積約５３．３㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の建物を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	160.00	100.0	160.00	1,034	165,440	2.0	330,880
							1.0	165,440
～

～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		330,880		661,760
								330,880

⑨年額支払賃料	330,880 円　×　12ヶ月　＝　 3,970,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており、未計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,970,560 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 329,556 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,641,004 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	661,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,068 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 330,880 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 62,504 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,709,576 円　　　　（　 7,479 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ五條Ａ（賃）　　　　-4	1,053 ( 1,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,053	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,053 円/㎡　月額支払賃料（　 1,034 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ五條Ａ（賃）　　　　-101	1,052 ( 1,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,052
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

五條 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,500 円	40,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	119,117 円	3,970,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 324,000 円	40,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	40,500 円	40,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,500 円	40,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	保証金等により十分担保されており、未計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 668,217 円　（　　　　　　 1,347 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,500,000 円	設計監理料率　 123,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,754,000 円（　　　　　 5,552 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,709,576 円
②総費用	668,217 円
③純収益　①－②	3,041,359 円
④建物等に帰属する純収益	2,754,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	287,359 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	279,830 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 564 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,829,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
五條 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

五條 -2

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　谷　正直

TEL.

鑑定評価額

10,500,000 円

１㎡当たりの価格

21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	五條市下之町２１５番４				②地積　(㎡)	496 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	台形 1:1.2	住宅ＬＳ2	農家住宅、農地等が混在する既成住宅地域	南東4m市道	水道	五条 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　４ｍ
　市道

交通

施設

五条駅西方

1.5km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、農家住宅、農地等が混在する既存の住宅地域である。今後も大きな地域要因の変化は考えられず、
現状のまま推移するものと予測する。地価水準は依然として下落傾向が続くであろう。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一受給圏は五條市及び高市郡、吉野郡を含む周辺市町内の既成住宅地域である。需要者は同一受給圏内の住民が多く
、圏外からの転入者は少ない。概ね不動産の一次取得者が中心である。京奈和自動車道が開通しているが、圏域全体と
しての経済状況は快復しておらず、また、コロナ禍の影響もあり、経済市場は非常に弱い状況にある。土地の価格は、
５００㎡程度の土地で総額１，０００万円が上限に近い価額である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は、農家住宅の多い既存の住宅地域である。地域の実情としては、居住の快適性を重視する自己
所有目的の取引が大半であり、賃貸用建物の取引はごくわずかである。アパート等の収益物件も一部では存在するが、
土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。従って、本件では価格実現性の高い比
準価格を重視し、収益価格は参考に留めおき、代表標準地との価格検討も施し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　五條 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,800 円／㎡

[ 96.9]
100

100
[100.0]

100
[122.0]

[103.0]
100

21,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の減少や高齢化の進行が継続している。
取引需要も経済基盤が軟弱なため低調である
。地価は引き続き下落基調にある。

最寄駅からやや離れた既成住宅地域であり、
価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因
の変動はない。地価は下落傾向にある。

個別的要因についての特段の変動は認められ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

五條 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	五條Ｈ -107	五條市		更地	（　）	ほぼ整形	南3m未舗装道路、中間画地		１住居 (60,160)
b	五條Ｈ -313	五條市		更地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		１低専宅造工事規制区域 (40,60)
c	五條Ｅ -301	五條市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、西4m、準角地		１低専 (50,80)
d	五條Ｆ -107	五條市		借地権	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,900	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	20,531	100 [ 99.6]	20,613	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	21,200
b	(　 ) 24,534	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	24,121	100 [ 117.0]	20,616		21,200
c	(　 ) 9,595	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 40.0]	100 [ 106.1]	22,043	100 [ 105.2]	20,953		21,600
d	(　 ) 11,200	100 [ 50.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	21,997	100 [ 111.3]	19,764		20,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.6	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.2	その他　　　 0.0
d	借地売買	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +4.0
d	借地売買	％／月 -0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,100 円／㎡]

五條 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,627,061	657,067	2,969,994	2,692,800	277,194	（　0.9738） 269,932	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,623,583 円　　　　（　 11,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五條 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	ＬＳ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	496 ㎡	18.0 m x 21.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	160.00	100.0	160.00	1,011	161,760	2.0	323,520
							1.0	161,760
～

～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		323,520		647,040
								323,520

⑨年額支払賃料	323,520 円　×　12ヶ月　＝　 3,882,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,882,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 322,226 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,560,014 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	647,040 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,933 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 323,520 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 61,114 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,627,061 円　　　　（　 7,313 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ五條Ａ（賃）　　　　-4	1,053 ( 1,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,053	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,030 円/㎡　月額支払賃料（　 1,011 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ五條Ａ（賃）　　　　-104	950 ( 934)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	931
c	Ｓ五條Ａ（賃）　　　　-103	1,118 ( 1,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,118

五條 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,800 円	39,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	116,467 円	3,882,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 316,800 円	39,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 657,067 円　（　　　　　　 1,325 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,600,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,692,800 円（　　　　　 5,429 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,627,061 円
②総費用	657,067 円
③純収益　①－②	2,969,994 円
④建物等に帰属する純収益	2,692,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	277,194 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	269,932 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 544 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,623,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,300 円／㎡）