鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

桜井 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	橿原Ｌ -304	橿原市		更地	（　）	袋地等	西4m私道、中間画地		近商高度地区最高20m (80,200)
b	三宅Ａ -2	磯城郡三宅町		更地	（　）	不整形	北東7m県道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
c	桜井Ｆ -6	桜井市		建付地	（　）	長方形	南西3m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m 地区計画等 (60,160)
d	宇陀Ｂ -106	宇陀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m国道、南西4m、北東2.4m、三方路		商業高度地区最高31m 宅地造成工事規制 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,389	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	40,085	100 [ 91.2]	43,953	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,000
b	(　 ) 52,800	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,589	100 [ 117.9]	44,605		44,600
c	(　 ) 48,597	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	48,451	100 [ 108.9]	44,491		44,500
d	(　 ) 21,159	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	37,633	100 [ 84.9]	44,326		44,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +32.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,100 円／㎡]

桜井 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,904,699	1,127,716	4,776,983	4,513,460	263,523	（　0.9724） 256,250	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,229,592 円　　　　（　 17,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桜井 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高15m 土砂災害警戒区域	90 ％	400 ％	360 ％	307 ㎡	10.0 m x 33.0 m	前面道路：県道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建ての店舗兼共同住宅を想定した。１階は店舗、２階は共同住宅で、住宅部分（専有面積平均約５０㎡中心、総戸数４）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,574	314,800	5.0	1,574,000
							2.0	629,600
2～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,029	205,800	2.0	411,600
							1.0	205,800
～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		520,600		1,985,600
								835,400

⑨年額支払賃料	520,600 円　×　12ヶ月　＝　 6,247,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,247,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 518,518 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,728,682 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,985,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,208 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 835,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 157,809 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,904,699 円　　　　（　 19,234 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ橿原Ｄ（賃）　　　　-101	1,856 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,650	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,635 円/㎡　月額支払賃料（　 1,574 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ橿原Ｄ（賃）　　　　-102	1,293 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,616
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

桜井 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	250,400 円	62,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	187,416 円	6,247,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 532,100 円	62,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,600 円	62,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,600 円	62,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,127,716 円　（　　　　　　 3,673 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,600,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0719 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,513,460 円（　　　　　 14,702 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,904,699 円
②総費用	1,127,716 円
③純収益　①－②	4,776,983 円
④建物等に帰属する純収益	4,513,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	263,523 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	256,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 835 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,229,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
桜井 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

桜井 5-5

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　松山　順一

TEL.

鑑定評価額

13,500,000 円

１㎡当たりの価格

44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	桜井市大字初瀬８６９番外				②地積　(㎡)	307 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 (90,360)
	1:3.5	銀行ＲＣ2	小売店舗、旅館、住宅等が建ち並ぶ既成商業地域	南東6m県道	水道、下水	長谷寺 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６ｍ県道

交通

施設

長谷寺駅北方

650m

法令

規制

商業
(90,360)
準防
高度地区最高15m
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

参道沿いに土産物屋などの小売店舗等が建ち並ぶ古くからの商業地域であり、商業繁華性の程度はやや低い。地
域要因に特別の変動要因はなく現状維持と予測する。地価は需要の減少に伴い下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね桜井市及び近隣市町の圏域内に存する既存の商業地域である。需要者の中心は、地元に地縁のある個
人事業者等である。当該地域は、長谷寺の参道沿いに形成された古くからの商業地域であるが、高齢化等に伴い衰退傾
向が進んでおり、需要は限定的である。取引件数が少なく、規模や価格帯は様々であり、市場での中心となる価格帯は
見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

参道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、賃貸用の店舗等の立地可能性を有するが、地元個人事業者の自用物
件が多い。賃貸市場の成熟の程度は相対的に低く、収益性を重視した店舗等の需要も弱く取引も少ない。よって収益価
格は規範性が劣ると判断して参考に留め、広域的な観点から収集した取引事例により求めた比準価格を採用して鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　桜井 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,700 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[139.0]

[100.0]
100

44,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は薄れつつあるが、不透明
さが払拭できない状況にあり、業務地等の需
要は立地条件や業種により物件の選別化が進
んでいる。

長谷寺の門前町として古くから形成された商
業地域であり、衰退化傾向が続いており、地
価は下落傾向で推移した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

桜井 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	桜井Ｆ -6	桜井市		建付地	（　）	長方形	南西3m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m 地区計画等 (60,160)
b	桜井Ｋ -109	桜井市		建付地	（　）	台形	北西16m市道、北東4.1m、角地		１中専高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 (60,200)
c	宇陀Ｂ -106	宇陀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m国道、南西4m、北東2.4m、三方路		商業高度地区最高31m 宅地造成工事規制 (90,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,597	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	48,451	100 [ 106.1]	45,665	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,700
b	(　 ) 58,143	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	56,992	100 [ 125.7]	45,340		45,300
c	(　 ) 21,159	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	37,633	100 [ 91.7]	41,039		41,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +39.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,000 円／㎡]

桜井 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,801,052	1,127,164	4,673,888	4,450,860	223,028	（　0.9724） 216,872	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,425,959 円　　　　（　 14,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桜井 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高15m 土砂災害警戒区域	90 ％	400 ％	360 ％	307 ㎡	10.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：戸割店舗、２階：５０㎡程度のファミリータイプの賃貸マンション

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,612	322,400	5.0	1,612,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,000	200,000	0.0	0
							1.0	200,000
～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		522,400		1,612,000
								200,000

⑨年額支払賃料	522,400 円　×　12ヶ月　＝　 6,268,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,268,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 520,310 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,748,490 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,612,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,782 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 200,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 37,780 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,801,052 円　　　　（　 18,896 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ橿原Ｄ（賃）　　　　-101	1,856 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,699	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,619 円/㎡　月額支払賃料（　 1,612 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ大和郡山Ｄ（賃）　　　　-3	1,613 ( 1,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,540
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

桜井 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	250,400 円	62,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	188,064 円	6,268,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 532,100 円	62,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,600 円	62,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,600 円	62,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,127,164 円　（　　　　　　 3,672 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,600,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,450,860 円（　　　　　 14,498 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,801,052 円
②総費用	1,127,164 円
③純収益　①－②	4,673,888 円
④建物等に帰属する純収益	4,450,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	223,028 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	216,872 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,425,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,400 円／㎡）