鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

桜井 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	桜井Ｃ -1	桜井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、南3m、角地		商業高度地区最高31m (90,400)
b	桜井Ｂ -4	桜井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東3.7m市道、中間画地		近商高度地区最高31m (90,240)
c	天理Ｄ -7	天理市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m国道、中間画地		商業 (100,400)
d	橿原Ｊ -101	橿原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.4m市道、中間画地		近商高度地区最高15m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,449	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	93,203	100 [ 146.0]	63,838	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,800
b	(　 ) 92,844	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	91,373	100 [ 140.7]	64,942		64,900
c	(　 ) 41,142	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	51,428	100 [ 83.5]	61,590		61,600
d	(　 ) 65,588	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,588	100 [ 104.8]	62,584		62,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

桜井 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,953,459	1,125,722	4,827,737	4,208,580	619,157	（　0.9741） 603,121	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,308,592 円　　　　（　 44,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桜井 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	90 ％	400 ％	240 ％	280 ㎡	9.5 m x 29.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造の２階建の店舗兼住宅を想定（１Ｆ店舗：フロア貸し　２Ｆ住宅：ファミリータイプ、平均占有面積約４５㎡）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

２階建の店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	90.0	180.00	1,717	309,060	5.0	1,545,300
							2.0	618,120
2～ 2	住宅	200.00	90.0	180.00	1,200	216,000	2.0	432,000
							1.0	216,000
～

～

～

計		400.00	90.0	360.00		525,060		1,977,300
								834,120

⑨年額支払賃料	525,060 円　×　12ヶ月　＝　 6,300,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,300,720 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 522,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,777,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,977,300 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,132 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 834,120 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 157,567 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,953,459 円　　　　（　 21,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ桜井Ｂ（賃）　　　　-1	1,886 ( 1,855)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,886	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,783 円/㎡　月額支払賃料（　 1,717 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ大和郡山Ｂ（賃）　　　　-103	1,863 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	1,634
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

桜井 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,200 円	61,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	189,022 円	6,300,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 525,300 円	61,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,800 円	61,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,800 円	61,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,125,722 円　（　　　　　　 4,020 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,208,580 円（　　　　　 15,031 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,953,459 円
②総費用	1,125,722 円
③純収益　①－②	4,827,737 円
④建物等に帰属する純収益	4,208,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	619,157 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	603,121 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,154 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,308,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
桜井 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

桜井 5-4

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　村上　俊二

TEL.

鑑定評価額

17,200,000 円

１㎡当たりの価格

61,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	桜井市大字桜井８６９番２外				②地積　(㎡)	280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m (90,240)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、医院、住宅等が混在する既成商業地域	北4m市道	水道、ガス、下水	桜井 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４ｍ市道　

交通

施設

桜井駅南東方

430m

法令

規制

商業
(90,240)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗、医院、住宅が混在する商業地域であり、商業中心地が幹線沿いに移行し閉鎖店舗が増加しており繁
華性は低下傾向にあると予測される。地価水準は依然としてやや弱含みで推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね桜井市、橿原市及び周辺の市町で、近鉄及びＪＲの各駅の駅周辺の商業地域であるが、用途性に着
目すればその範囲は奈良県中南部域に広がると考えられる。需要者は地元の個人事業者が大半で、郊外の大型店舗へ顧
客が流出して需要が減退し、店舗経営者の高齢化等から閉鎖店舗が増加している。駅前商業地の需要は低調であり、地
価は依然として弱含みである。取引には個別性が強く反映され、規模もまちまちで中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は近鉄桜井駅に近い小売店舗、医院、住宅が混在する既成商業地域に存しているが、自己所有の
店舗がほとんどで、商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は総じて低く、周辺のテナント動向を反映して収益価格はやや
低位に算出されたものと思われる。一方、比準価格は規範性の高い事例から求められ、補修正等も適切で信頼性が高い
。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

林業を中心とする地域経済の不振等の影響を
受け、人口の減少が続いている。商業の中心
が幹線道路沿いに移行し、駅前商店街は衰退
しつつある。

小規模な小売店舗と住宅等が混在する既成の
商店街であり、幹線沿いの商業施設等に顧客
が流出し衰退傾向にある。地価は依然として
弱含みである。

個別的要因について特段の変動は認められな
い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

桜井 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	桜井Ｆ -6	桜井市		建付地	（　）	長方形	南西3m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m 地区計画等 (60,160)
b	橿原Ｊ -24	橿原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.6m市道、南3.5m、角地		近商高度地区最高15m (80,200)
c	橿原Ｆ -105	橿原市		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
d	田原本Ｉ -108	磯城郡田原本町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m町道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,597	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	48,451	100 [ 78.8]	61,486	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,500
b	(　 ) 97,022	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	92,494	100 [ 141.6]	65,321		65,300
c	(　 ) 71,603	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,746	100 [ 115.9]	61,903		61,900
d	(　 ) 73,578	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	73,284	100 [ 111.0]	66,022		66,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +46.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,700 円／㎡]

桜井 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,994,404	1,138,218	4,856,186	4,263,060	593,126	（　0.9741） 577,764	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,791,102 円　　　　（　 42,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桜井 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	90 ％	400 ％	240 ％	280 ㎡	9.5 m x 29.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造の２階建の店舗兼住宅を想定（１Ｆ店舗：フロア貸し　２Ｆ住宅：ファミリータイプ、平均専有面積約４５㎡）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似の店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	90.0	180.00	1,732	311,760	5.0	1,558,800
							2.0	623,520
2～ 2	住宅	200.00	90.0	180.00	1,205	216,900	2.0	433,800
							1.0	216,900
～

～

～

計		400.00	90.0	360.00		528,660		1,992,600
								840,420

⑨年額支払賃料	528,660 円　×　12ヶ月　＝　 6,343,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,343,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 526,545 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,817,375 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,992,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,272 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 840,420 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 158,757 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,994,404 円　　　　（　 21,409 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ大和郡山Ｊ（賃）　　　　-101	2,016 ( 1,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,884	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,799 円/㎡　月額支払賃料（　 1,732 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ大和郡山Ｊ（賃）　　　　-102	1,782 ( 1,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,697
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

桜井 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	250,400 円	62,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	190,318 円	6,343,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 532,100 円	62,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,600 円	62,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,600 円	62,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,138,218 円　（　　　　　　 4,065 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,600,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,263,060 円（　　　　　 15,225 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,994,404 円
②総費用	1,138,218 円
③純収益　①－②	4,856,186 円
④建物等に帰属する純収益	4,263,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	593,126 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	577,764 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,063 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,791,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,100 円／㎡）