別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桜井 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 -12 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　谷口　清   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜井市大字芝４３５番４３ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,360) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 三輪 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　　　 　　　北６ｍ市道 交通 施設 三輪駅西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現況を 維持するものと予想される。需要は減少傾向にあり、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね桜井市及びその周辺市町圏域に存する戸建住宅を主をとする住宅地域である。需用者の中心は桜井市 に居住する者が大部分で、他市町からの転入は少ない。桜井市自体の土地需給動向は弱含んでいる中で、駅接近性が劣 ることから、需要の程度は低く、需給関係はやや弱含みで推移している。市場での中心となる価格帯は、対象標準地と 同規模の宅地で１，０００～１，２００万円程度、新築住宅で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域に指定された小規模開発住宅地域であり、賃貸アパート等の収益物件は認められない。よ って収益還元法は適用できなかった。比準価格は多数の現実の取引から求められた価格で、一部位置的同一性に難があ るものの、同価格決定の理由の要旨の通り市場性を有する妥当性の高い価格といえる。従って周辺地域の市場価格推移 、代表標準地からの検討等を踏まえた上で、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜井 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [ 74.1] [101.0] 100 46,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桜井市の人口は減少傾向に、高齢化率は増加 傾向にある。利便性の良い地域は需要の持ち 直し傾向にあるが全般的に低調で、二極化傾 向が顕著である。 市街化調整区域に指定された住宅地域で、地 域要因に特段の変化は認められない。駅等の 接近性が劣ることから、地価は弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％