別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桜井 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 -11 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　松山　順一   TEL.

鑑定評価額 8,060,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜井市大字橋本３０６番３外 ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 風致地区 指定区域　歴風土 (40,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北東4m市道 水道 桜井 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    35 ｍ、南    45 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　　北 ４ｍ市道 交通 施設 桜井駅南西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (40,200) 風致地区 指定区域　歴風土 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状維持と予測する。駅及び利便施設への接近性が劣り、 需要は減少傾向にあることから、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね桜井市の中小規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は、桜井市の居住者であり、 他の地域からの転入は少ない。当該地域は、古くに開発された住宅地域で、駅及び利便施設からの接近性が劣ることか ら、駅に近い住宅地へ需要がシフトしつつあり、土地の需給動向は弱含みである。市場での中心となる価格帯は、２０ ０㎡～２５０㎡程度の土地で８百万円～１千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の開発団地であるため、賃貸需要がほとんどなく収益価格は試算しなかった。当 該地域は、自用目的の中規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案して求めた比準価格は説得性を十分に有する と判断し、周辺の標準地との均衡に留意のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景に不動産市況は堅調に推移した が、桜井市は人口の減少、高齢化の進行によ り需要の二極化が顕著である。 古くに開発された住宅地域であり、中心市街 地からやや離れ、利便性が劣るため、選好性 は低く、地価はやや下落傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％