別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桜井 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 -6 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　敬裕   TEL.

鑑定評価額 5,930,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜井市大字初瀬１４２８番１ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅等が見られる 住宅地域 南3.5m市道 水道、下水 長谷寺 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 景観保全地区の指定あり。 街 路 　基準方位　北　３ ．５ｍ市道 交通 施設 長谷寺駅西方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅と農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されてい ないが長期に亘る人口減少傾向や行政条件等の観点から、地価は下落基調で推移するものと推定する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桜井市を中心に周辺市町を含む既成住宅地域の圏域である。地縁による結びつきが強く、需要者は近隣地 域若しくはその周辺地域の居住者にほぼ限定される。周囲に宅地開発は殆どなく、人口は減少の一途を辿っている。こ うしたことから需要は弱含みであり、地価は長期間、下落傾向で推移している。具体的には土地値で５００万円から６ ００万円程度。中古戸建の取引水準は建物の状況により区々であり相場は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を主とする既成住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域より取引事例を採用して信頼性ある比準 価格を試算した。一方、地縁による結びつきが強く、不動産市場は自用目的の取引が中心で、賃貸市場が未成熟である 。こうした地域性のため規範性ある賃貸事例を入手できず、収益還元法の適用は見送っている。以上より、本件では比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [145.0] [104.0] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化が長期間継続している。 幹線道路沿いを中心に新規出店も見られたが 全般的な価格水準は弱含みで推移している。 一般住宅と農家住宅が建ち並ぶ古くからの住 宅地域である。こうした状況に影響を及ぼす ような事象は観測されておらず地域要因に特 段の変動はない。 南道路で日照・通風等居住の快適性は優位で あるが、選好性・競争力等に特段の変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％