別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桜井 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 -2 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　西岡　譲二   TEL.

鑑定評価額 9,490,000 円  １㎡当たりの価格 55,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜井市大字河西３６０番２０外 ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 北6.2m市道 水道、下水 桜井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代に開発された住 宅地。 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道　　　　　　 　 交通 施設 桜井駅南東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟し、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ桜井線、近鉄大阪線、近鉄橿原線沿線で、桜井市を中心とした圏域である。需要者の中心は同一需給 圏のうち市内居住者が大半であり、市外からの転入者は少ない。駅徒歩圏内の既成住宅地である。景気は新型コロナで の行動制限が徐々に緩和される中で、全体的に回復傾向が見られる。土地は８百万～１５百万円程度の物件が需要の中 心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は徒歩圏内にあるが、戸建住宅地域であり、賃貸市場が未熟成なため収益還元法の適用を断念した。よって 、対象不動産の所在、実情（駅から徒歩圏内の中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域）等も考慮の上、快適性を重視す る住宅地域であるので市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地（桜井－５）との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜井 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [121.0] [100.0] 100 55,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桜井市の人口は減少傾向で、世帯数は微増傾 向である。 地価変動率（下落率）は前年と同程度である 。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％