別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桜井 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 -1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　西本　喜臣   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 51,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜井市大字芝１４３０番７ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4m市道 水道 三輪 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     7 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 三輪駅北西方 800m 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因の変動も見られないことから、価格水準は概ね横這いで 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桜井市及びその周辺市町のうち、近鉄大阪線及びＪＲ桜井線の沿線の住宅地域が中心となる。主な需要者 は当該圏内の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。駅から徒歩圏内の住宅地域で一定の需要は認 められる。地価は概ね横ばいからやや下落で推移している。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地で９００万円～１ ，１００万円、新築戸建では２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自己使用の建物が中心で、地域周辺は賃貸需要が弱く、賃貸市場は未 成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、自用目的での取引が主である同一需給圏内の類似 地域等において、信頼性のある取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を有し実証性を反映した取引事例 比較法による比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜井 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [131.2] [101.0] 100 51,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桜井市の人口は減少傾向で、高齢化が進んで いる。利便性の良い一部地域を除き、需要は 弱含みである。 地域要因に変化は無く、地価は概ね横ばいで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％