別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 橿原 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 9-1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　敬裕   TEL.

鑑定評価額 137,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市曲川町４丁目１６２番１ ｢曲川町４－１－８｣ ②地積 　(㎡) 3,341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:3.5 工場 中小規模工場、住宅 等が混在する工業地 域 南9.8m市道、背面道 水道、ガス 金橋 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西   120 ｍ、南    55 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 工場敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９．８ｍ市道 交通 施設 金橋駅西方 600m 法令 規制 準工 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模工場、住宅等が混在する工業地域である。地域要因に特段の影響を及ぼす要因は観測されておらず現状 を維持して推移すると思われる。内陸部の工場地需要が安定しているため地価は横這いで推移すると推定する。 (3)最有効使用の判定 低層工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中和以北の工業地域の圏域である。需要者の中心は地縁を有する中小規模製造業者を中心として中堅程度 の各種製造業者である。震災に対するリスクを回避するため、内陸部の工業地域の需要が高まっている。こうしたニー ズを反映し下落基調にあった地価に下げ止まり傾向が観測されている。相場については取引件数が少ないことからその 水準について把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の特性上、広域に亘る同一需給圏内の類似地域から信頼性のある事例を収集して、比準価格を試算した。こうし て得られた価格は客観的で実証的である。一方、近隣地域は自用による工場を主とする地域性であり、賃貸市場が未成 熟であること等から収益還元法の適用を見送っている。以上の検討を踏まえ、本件においては市場の実態を忠実に反映 する比準価格をそのまま採用し、周辺の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向で推移。高齢化率は上昇傾向 にあるが県下では比較的緩やかに推移。地価 水準は地域間で区々であり二極化が顕著にな りつつある。 地域要因に影響を及ぼす事象は観測されてお らず当面は現状で推移するものと思われる。 地価は横這いである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％