別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 橿原 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -18 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　梅本　剛   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市中町２００番８５ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） １５ｍ斜線高度 (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 新ノ口 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 新ノ口駅北東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,160) １５ｍ斜線高度 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特段の変動要因もなく、当分の間は現状程度で推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に橿原市を中心とする地域で、近鉄大阪線及び橿原線沿線の戸建住宅地域の圏域。需要者の中心は当市 内の居住者であり、地域外からの流入は少ない。区画整然とした閑静な住宅団地であるが、最寄駅からやや距離があり 、利便性に劣るため、需要は低調に推移している。土地は１５００万円程度、新築戸建て物件は３０００万円程度が中 心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半を占めている。最寄駅への利便性に 劣ることから、収益物件としては、戸建住宅が転勤等の事情で賃貸されるケースが散見される程度で、十分な賃貸市場 は形成されておらず、収益価格は試算しない。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格 を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,700 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [130.7] [100.0] 100 68,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和八木駅及び橿原神宮前駅徒歩圏内の住宅 地需要は底堅いが、交通接近条件に劣る地域 は弱含みであり、二極化が進んでいる。 区画整然とした住宅地域であるが、最寄駅か ら距離があり、利便性にやや劣るため需要は 弱含みで、地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％