別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 橿原 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -15 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　西本　喜臣   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 74,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市今井町４丁目４２８番 ｢今井町４－５－２３｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高10m 伝建保存地区 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く古い街並みが残る 住宅地域 北3m市道 水道、ガス、下水 大和八木 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３ｍ市道 交通 施設 大和八木駅南西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区最高10m 伝建保存地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、伝統的建造物群保存地区内の古い街並みが残る住宅地域である。地域要因に特段の変化は無く、今 後も現状のまま推移すると予測される。地価は概ね横ばいで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橿原市及びその周辺市町のうち、近鉄各線及びＪＲ桜井線沿線の住宅地域が中心となる。標準地が存する 地域は、伝統的建造物群保存地区内の古い街並みが残る住宅地域で、主な需要者は当該圏内の居住者が大半を占め、地 縁性が強いため同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域の中心価格帯は、標準的規模の土地で１，２００万円～ １，５００万円、新築戸建で２，８００万円～３，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 伝統的建造物群保存地区内の古い街並みが残る住宅地域である。自己使用の建物が中心で、地域周辺は賃貸需要が弱く 、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、自用目的での取引が主である同一 需給圏内の類似地域等において、信頼性のある取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を有し実証性を反 映した取引事例比較法による比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,700 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [122.2] [100.0] 100 73,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 橿原市の人口は減少傾向で、高齢化が進んで いる。利便性の良い一部地域を除き、需要は やや弱含みである。 地域要因に変化は無く、地価は概ね横ばいで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％