別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 橿原 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -14 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　敬裕   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市新口町７３番２５ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） １５ｍ斜線高度 (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 新ノ口 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   130 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　４ ．５ｍ市道 交通 施設 新ノ口駅南西方 500m 法令 規制 １中専 (60,180) １５ｍ斜線高度 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は最寄り駅へ徒歩圏内に立地し、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として閑静な住環境を維持してい る。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されていないことから当面は現況を維持して推移するものと推定する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として橿原市及びその周辺市町内を走行する近鉄各線、ＪＲ各線沿線の住宅地域の圏域である。需要者 は橿原市内の居住者が中心であるが外部からの転入もある。最寄り駅へ徒歩圏内に立地し、市内でも比較的需要の根強 い地域であることから地価は概ね横這いで推移している。需要の中心価格帯は土地値で１９００万円前後と考えられる 。不動産市場は中古戸建住宅の流通が主であり、総額で２５００万円程度までが取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は２階建程度の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用での取引が主である。こうした地域性のため近隣地 域及びその周辺ともに賃貸物件は殆ど見当たらない。一部、転勤等で一時的に賃貸に供されるケースもあるがこれは臨 時的な措置であり賃料水準が形成されるには至っていない。このため本件では収益還元法の適用を見送っている。以上 の検討を踏まえ、比準価格を採用し、前年の指定基準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　橿原（県） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向で推移。高齢化率は上昇傾向 にあるが、県下では比較的緩やかに推移。地 価水準は地域間で区々であり二極化が顕著に なりつつある。 最寄り駅へ徒歩圏内に立地し、良好な住環境 を維持している。需給バランスが概ね均衡し ていることもあり、地価は横這い傾向で推移 している。 北道路で日照・通風等居住の快適性は、良好 とは言えないが、選好性・競争力等に特段の 変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％ 0.0 ％