別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 橿原 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -12 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　谷口　清   TEL.

鑑定評価額 9,120,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市山之坊町８１番２６ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） １５ｍ斜線高度 1:2 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 耳成 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　　　 　　　北６ｍ市道 交通 施設 耳成駅北西方 800m 法令 規制 １中専 (60,200) １５ｍ斜線高度 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も地域要因の大きな変化は考えられず、現況を維 持するものと予想される。地価水準は当面の間は、横這いから強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね近鉄大阪線、橿原線及びＪＲ桜井線沿いの中小規模普通住宅地域である。需用者の中心は橿原市居住 者が中心であるが、他市町からの転入も期待できる。当該地域は中和幹線背後に位置し、戸建住宅地域として熟成して いる。駅等接近性に比較的恵まれることから、需給は持ち直し傾向が認められ、地価は強含みで推移している。対象標 準地と同規模の宅地で１，０００万円以内、新築住宅で２，５００～３，０００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅を主とする中小規模住宅地域で、賃貸アパートは存在しないことから収益還元法は適用し なかった。比準価格は、多数の現実取引から求められた価格で、その妥当性については同価格決定の要旨の通りである 。比準価格は市場性を有する適正妥当な価格といえる。従って近隣地域及び周辺地域の市場価格推移、総額による市場 性、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,700 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [112.7] [100.0] 100 79,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 橿原市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は 県内では相対的に低位にある。需要は回復し つつあるが、選別化の傾向が強く、二極化が 進行している。 閑静な住宅地域として熟成しており地域要因 に特段の変化は認められない。最寄駅から徒 歩圏内にあり、需要は比較的強く、地価は横 這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％