別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 橿原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -10 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　松山　順一   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 83,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市木原町２１番７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (70,200) 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m私道、背面道 水道、ガス 大和八木 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　　北 ６ｍ私道 交通 施設 大和八木駅東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持と予測する。駅からやや遠いが、周辺に 利便施設等が整備されているため需要は概ね堅調であり、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね橿原市の中小規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は、橿原市の居住者であるが 、近隣市町村からの転入も見られる。当該地域は、中心市街地に比較的近く、周辺に利便施設等が整備されていること から、土地の需給動向は概ね安定的である。市場での中心となる価格帯は、土地１６０㎡～１７０㎡程度で１．２千万 円～１．５千万円前後、新築住宅で２．５千万円～３千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一部に賃貸用住宅としての利用も見られるが、画地条件から経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、 収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自用目的の中小規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ 求めた比準価格は十分に説得性を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,700 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [112.4] [104.0] 100 83,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景に不動産市況は堅調に推移した が、橿原市は人口の減少、高齢化の進行によ り需要の二極化が顕著である。 橿原市内ではほぼ標準的な住宅地域であるが 、隣接地域で比較的高額な新規分譲が進み、 地価はやや上昇で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％