別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 橿原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -8 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　敬裕   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市曲川町１丁目７８９番２０ ｢曲川町１－２０－１９｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域 北6m市道 水道、ガス 真菅 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    65 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 真菅駅南西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されておらず当面 現状で推移するものと推定する。需要がやや弱含みであることから地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橿原市及びその周辺市町の中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域の圏域である。需要者は橿原市内の居住 者が中心であるが市外からの転入者も認められる。最寄り駅への接近条件がやや劣り、市街化調整区域内に立地するこ とから需要はやや弱含みである。こうした特性を反映し地価は緩やかな下落基調で推移している。需要の中心価格帯は 土地値で１５００万円～１６００万円程度と考えられる。新築戸建住宅の総額は３５００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内に開発された住宅団地であり、付近に収益目的の共同住宅等は見受けられない。このため 規範性ある賃貸事例を収集することが出来なかったため収益還元法の適用は見送った。比準価格は同一需給圏内の類似 地域から多数の取引事例を収集、選択し試算しており、現下の市況を忠実に反映した客観的で説得力を有する価格であ る。以上より代表標準地との均衡にも留意した上で比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,800 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [100.0] 100 [118.9] [100.0] 100 62,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向で推移。高齢化率は上昇傾向 にあるが、県下では比較的緩やかに推移。地 価水準は地域間で区々であり二極化が顕著に なりつつある。 地域要因に影響を及ぼす事象は観測されてお らず当面は現状で推移するものと思われる。 市街化調整区域内に立地し、地価は下落基調 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％